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房地产行业产业链细分龙头

深南欢乐股

超短追板的老韭菜

2024-05-16 18:39:06

一、事件

4月26日，南京市公安局发布了《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》，其中提到，“为贯彻落实市政府有关工作部署要求，深化我市户籍制度改革，有序推进以经常居住地登记户口制度，市局研究决定，进一步放宽落户条件，在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。”该意见稿现向社会公开征求意见，意见反馈截止日期为2024年5月6日；

4月28日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室今日发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，从4月29日起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。推动城市房地产融资协调机制走深走实，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比。全市范围内住房交易不再审核购房资格。推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品，进一步加大高品质住宅供给；

4月29日，大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。对“卖旧买新”个人给予补贴。从2024年4月29日起至2024年12月31日，在全市范围内，对出售自有住房后并在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区购买新建商品住房（含房屋属性为公寓）的个人，政府按照出售自有住房建筑面积给予100元/平方米、按照购买新建商品住房建筑面积给予200元/平方米的购房补贴，补贴总额不超过房屋“卖旧买新”购房人所缴纳的增值税和契税总额。实行阶段性购房补贴，支持各地区结合本地区实际，通过举办区域特色房交会、发放购房补贴等形式加快商品房去库存。根据资金流动性情况适时调整住房公积金最高贷款额度。2024年6月底前出台相关政策，支持青年人、博士研究生、灵活就业人员使用住房公积金购房，购买现房销售的商品房可提取住房公积金支付首付款。从2024年4月29日起至2024年12月31日，对在我市范围内购买新建商品住房的购房人，每套住房发放3000元家电以旧换新消费券，用于支持报废旧家电并购买绿色智能新家电。

5月9日，随着杭州市、西安市宣布全面取消住房限购，据媒体统计，截至目前，仍然对住房实施限购的地方除海南省外，仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域。今年以来，北京、上海、天津、成都、南京、杭州、深圳等多个热点城市陆续释放限购政策利好消息。中原地产数据显示，自2023年以来一年多时间里，全国各地共发布调整限购政策超过80次。

5月10日，央行发布2024年第一季度中国货币政策执行报告，其中，下一阶段货币政策主要思路提到，充分发挥货币信贷政策导向作用。坚持“聚焦重点、合理适度、有进有退”，保持再贷款再贴现政策稳定性，用好普惠小微贷款支持工具，实施好存续的各类专项再贷款工具，推动科技创新和技术改造再贷款落地生效。持续做好支持民营经济发展壮大的金融服务，推动畅通民营企业信贷、债券、股权融资渠道。开展民营和小微企业信贷政策导向效果评估、金融机构服务乡村振兴考核评估，增加民营和小微企业、乡村振兴等重点领域金融资源投入。落实好加大力度支持科技型企业融资行动方案，开展科技金融服务能力提升专项行动。鼓励开展金融适老化服务升级，提高养老金融普惠性。统筹好对绿色发展和传统能源转型的金融支持，持续推动绿色债券市场高质量发展。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式；

5月16日，中共国家发展改革委党组在《求是》杂志撰文称，加强经济安全能力保障。健全房地产企业主体监管制度，推进保障性住房建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，建立防范化解地方债务风险长效机制，建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制。全面加强金融监管，健全权责一致的风险处置责任机制，健全以投资者为本的资本市场基础制度。强化重点领域安全能力建设，健全粮食产购储加销协同保障机制，加快规划建设新型能源体系，加快构建数据基础制度，构建大国储备体系，有效维护产业链供应链安全稳定。

二、现状

3月开工施工竣工维持低迷，开发投资额累计降幅扩大。房地产相关指标持续承压，符合我们此前预测。新开工与当前低迷的销售环境、融资环境、前期拿地数量少且城投拿地并未全部开工高度相关。竣工在2023年有保交楼资金加持，2024年目前流入保交楼市场的资金不及2023年，故也是承压的态势。施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。

投资：1-3月全国房地产开发投资额为22082亿元，同比减少9.5%，较前值降低0.5pct。其中住宅开发投资额累计同比降至-10.5%，持续低位运行拖累开发投资额整体表现；

新开工：1-3月全国累计新开工面积为17283万方，同比减少27.8%，较前值提高1.9pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为12534、546和1043万方，同比分别为-28.7%、-10.9%和-32.8%；

竣工：1-3月全国累计竣工面积为15259万方，同比减少20.7%，较前值降低0.5pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为11148、448和1103万方，同比分别为-21.9%、-6.8%和-23.6%。施工：1-3月全国累计施工面积为678501万方，同比减少11.1%，较前值降低0.1pct；

销售：1-3月商品房销售金额同比-27.6%，销售面积同比-19.4%，跌幅较上月小幅收窄。全国商品房销售金额为21355亿元，同比减少27.6%，较前值提高1.7pct。销售面积为22668万方，同比减少19.4%，较前值提高1.1pct。其中，1-3月住宅销售金额、销售面积累计同比分别-30.7%、-23.4%；

本月延续1-2月的销售情况，金额降幅继续显著大于面积降幅，销售均价单月同比-7.6%维持较大的降幅。我们认为房价下行从三四线蔓延至二线蔓延至一线，在一线加入房价下行之后，销售均价的变动更加明显。其次2023年下半年特别是四季度以来房企有以价换量的现象带动的销售均价的大幅波动；

资金：1-3月份，房企到位资金累计值为25689亿元，同比减少26.0%，较前值降低1.9pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.1%、-11.9%、-14.6%、-37.5%和-41.0%。

三、产业链

房地产是周期之母，房地产通过投资、消费既直接带动建材、家电等制造业，也明显带动金融、商务服务等第三产业，地产可分为商业地产、住宅地产、工业地产、园区地产，以住宅地产最为常见。

地产产业链的内部关系可简化为：房地产企业从金融机构获得资金、从政府部门获得土地资源后，由设计院按照要求进行建筑设计，房地产企业或施工单位采购建材，最后施工单位进行房屋建设、初步装修；房屋建设好后，由房地产企业负责销售；消费者购置完房产后，按照各自的消费能力和消费偏好，进行房屋的进一步装修，而后购置家电、家具等。销售牵动地产周期，开工和竣工滞后于销售，开工滞后销售时长的关键在于库存水平，竣工滞后销售时长的关键在于期房占比、三/四线城市销售占比及精装房渗透率。

四、机构观点

国盛证券：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司；

华泰证券：1月以来，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务、滨江服务。

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