即便我们预计去金融化在2024年结束,但房地产的金融属性仍然占据重要地位,对于金融属性首次超过实物量贡献的2012年,2024年后土地仍然高度资本化,宏观信用的抓手也仍然是土地。当前资产负债率超过85%、净负债率水平超过100%的情况确实不可持续,按照资管新规、三条红线、预售资金监管要求,行业存在持续缩表压力,我们预计该压力会延续至2024年,过程会有反复。但需要注意的是,即便在完成去金融化,按照当前政策的要求,房地产的金融属性依然很高,按照统计局投入产出表测算,2012年开始,地产的最大拉动项即为金融,其次为实物量,而2024年去金融化之后,行业杠杆比率也将高于2012年,也即,行业仍然处于高金融属性中。
在这样的背景下,钱仍然是行业分析的核心,过去按照规模论钱的时代已经过去,当前按照企业性质来决定钱的流向,给央国企、国资背景带来历史性的发展机遇。过10年,民企企业的融资能力和融资意愿均比央国企、更强,从房企的报表扩张速度即能看出,而且出现规模越大融资能力越强的正反馈。而当前基于风险因素,使得规模与融资能力的正相关已经不再适用于当下,反而在稳增长稳信用的背景下,企业性质成为钱去向的核心要素。因此,在过去融资落后的央国企、国资背景,将迎来历史性机遇,得以大幅度扩充企业报表,叠加当前市场的低迷,不仅迎来高速发展,还能够换来逆周期成长。
央国企将迎来成长性机会。与一般周期股不同,央国企和国资背景的房地产公司将包含成长型机会。
受益标的(央国企、国资背景):
S中交地产(sz000736)S :房地产开发销售+物管
S天房发展(sh600322)S :房地产开发+物管+建筑
S天保基建(sz000965)S :房地产开发+物管
S亚泰集团(sh600881)S :房地产开发+建材+医药S信达地产(sh600657)S :房地产开发+金融+物管
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