👉阅读原文&🧧2022年投资策略报告合集：新城控股交流纪要（2021.12.14） 

近期比较正面的事情，第一是评级机构给予B+评级，对我们安全性有认可，第二个大股东认购配股对公司现金流有正向贡献。

市场担心民营企业的安全性，但新城控股一直是住宅+商业双轮驱动，对现金流有信心，经营性目前动作就是抢销售抢回款，前11月份2000多亿，排在行业11~15位，最近2个月单月看排在前十，拿地我们还是保守谨慎的态度，年初规划的权益土地款支出是700亿左右，但改变策略之后1~11月份只有400多亿，这样确保公司每个月经营性现金流为正，未来压力就小一些。第二块，3.5亿美元的债务提前赎回了80%多，明年120亿公开市场的债务到期，也会结合资金情况做相应的安排，截止到三季报货币资金是400多亿，按照央行口径的话现金短债比是1.2几倍，比较健康的状态。很多投资者询问融资端有没有推进，目前我们中票还有额度，50多亿，现在正在与投资者接触，reits也在推进，还有吾悦广场的CNDS落地，对于公司经营都是正向的影响；

Q1：各个地产企业的差异体现在哪里？

管理层的能力，一个是对于行业的判断，上半年我们拿地还是相对积极，市场也相对景气，但是从7月份开始突然发现行业变化很快，我们比较迅速的调整了思路，二个是执行力，对于地产公司最重要的就是拿地的质量，要么收益高要么就是去化快。主流地产商的拿地标准都一致，6~8个点的销售净利率，但最后反映出大家拿地的结果不一样，这就是不同公司战略定力的差别；

Q2：商业+住宅的模式在去化的优势？

肯定比纯住宅的去化好一些，包括售价也更好。三四线城市的预售监管肯定是有收紧，大逻辑是希望当地不要出现烂尾楼，规避风险，从地产公司角度看，肯定是积极与地方政府沟通，本身对我们以及项目公司产生信任，这样就不会过度的被监控。然后我们有些综合体项目，与政府沟通比较多一些，这方面至少保证我们是面临一个正常的预售款监管情况。9月底央行讲两维护之后，银行2个多月来对于优质地产商的资金回笼是很支持的。我们现在总部资金的归集率在行业内，还是排在行业内靠前的；

Q3：非标融资的体量和期限？

信托的融资占比在10%左右，100亿，额度和利率都相对可控，放在报表有息负债里面；

Q4：物业公司和上市公司怎么去核算？

市场担心住宅开发去调用物业公司的资金，但我们这两块是完全独立的两个系统，新城悦和新城控股的关系是相当于兄弟关系，而不是像有些上市公司是控股关系，当然两者之间会有一些关联交易；

Q5：预售资金监管账户上有多少？

半年报公布了115亿，三季报应该差不多，应该变化不大；

Q6：公司是否员工理财项目？

整个大的新城集团没有一分钱的员工理财，市场不需要担心；

Q7：明年公开债到期的节奏？压力测试？

主要是3月份和5月份到期，极端情况就是不用融资，全部用经营性现金流去还。年初我们的计划是1800亿的现金回笼，对应1800多亿的权益支出，其他项目都没有变化，现在的情况是资金回笼是有点压力，土地支出年初是700亿，现在应该是省下来200多亿，对应全年的经营性现金流是多出来100多亿。明年的计划现在还没出来，但我们一定是立足于依靠经营性现金流，就可以解决还债的问题，现在政策在回暖，融资项目我们很快会推出来，耐心等待；

Q8：预计未来几个月的回款？

不能每个月保持120~30%的回笼率，正常是90%多，在行业内已经排在靠前了。未来几个月，银行和政府对于按揭贷款的支持力度提升了，关键是把销售端做起来。目前这种环境下就是做好自己的经营，开发部分最重要的是卖房，资金正常回笼增强抗风险能力，也会增加金融机构对我们的认可。公司只有安全了，才会有后面的发展，reit也非常重要，体现市场对于我们商业资产的认可，万达商管的上市可能也是个好事；

Q9：是否会考虑一些并购的机会？拿地？

肯定有这个意愿，但现在行业的状态大家都看得到，所以实际行动还比较少。如果能继续拿地，二手的地肯定会优先吾悦广场，住宅的话也会考虑二手的地。至于拿地什么时候会回到正常，那应该至少等我们融资能够走入正轨；

Q10：保回款的情况下利润会很薄吗？存货减值压力？

肯定是有压力的，10~11月份销售采取部分激励措施，肯定对毛利率有影响，相对上半年回落一些。减值肯定是和会所一起去测试，但年底的情况还没全部出来；

Q11：推货是否具备明年环比增长的能力？

拿地开工到销售，节奏是快的，明年6.30之前拿的地都有可能会形成销售，如果没有新增土地的话那么可能相比今年很难有增长，所以希望明年上半年有一些积极的变化出来。