房地产
虽然我自己是做超短投机的，但是这一篇是单纯的行业逻辑研究。所以没有写投机票，比如南山控股等
我认为只有行业有预期，投机资金才会选择在其中寻找与题材的叠加。
基本都来自与韭菜公社的已有文章，感觉已经够了，汇总了一下。轻喷
新闻
多部门出台措施推进保交楼工作
9月5日宣布下调外汇准备金率
5年期LPR下调15个BP
参考
研究
市场担忧
政策底确认，8月份LPR下调，释放积极信号。但是市场分歧原因：
增长逻辑
LPR下调
汇率调控有效，汇率企稳
政策从保项目向保优质房企过渡，尤其中债增信为部分房企担保发债之后，优质民营房企逐步开启信用修复之路。（来自韭研公社APP）
中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势。在对房地产市场发展进行部署时，提及了“保交楼，稳民生”，这表明当前和今后一个时期，保交楼是促进房地产市场平稳健康发展中的一件大事。
通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付
8月重点城市新房销售环比逐周改善，月度同比降幅收窄至20%。
二手房月成交同比降幅收窄至7%，22年以来最好单月表现。
一线城市和二线核心城市表现较好（北京，上海，广州，杭州，南京，苏州）
政策好于市场预期。此前市场预期的8-9月政策真空期并未出现，预计保交楼政策，需求端更多因城施策金融政策(首付比例，利率下降)、融资端恢复融资功能政策或落地（来自韭研公社APP）
增长方向
改善型房企和稳健的央国企在8月单月销售同、环比出现提升，其中建发环比增长57%，同比增长71%，领跑行业（来自韭研公社APP）
改善型房企主要布局高能级（社会资源量高的人或物为高能级）城市的核心板块，去化有保障，土储流动性高，对资金占用相对较小，可实现有质量的高周转；
而多数出险房企土储中商业文旅、低能级远郊住宅占比高，纾困难度大。30家出险房企2022年1-8月销售额占百强房企的销售比例仅18.6%(2020年约40%)
8月央国企 与 民企 间表现差异持续扩大，央国企同比21年接近持平，百强则下降33%
销售上的优势进入9-12月份的旺季会更加明显，去年错峰拿地的优势开始显现。
预计未来困难房企拿地能力将减弱，现有土储去化后，在房地产市场的地位逐步降低，而央国企和改善型房企市占率将相应提升。同时部分困难房企的出清可能造成短期情绪冲击，但对央国企和改善型房企中长期基本面影响较小。
房地产企业的销售能力和融资能力，要大于拿地能力。目前所有房地产企业都在收缩，竣工面积和开工面积全面下降，但是融资不畅的企业23年以后的可销售资源会受到影响。
核心城市土地出让预期利润率会持续上升，开发企业关键还是要把握销售窗口，而不是拿地窗口。
好房企特点
- 土地流动率比账面利润率更重要，土储去化速度快
- 2h21错峰拿地，拿到优质项目
- 销售金额对自身债务比例高（滨江集团1元债务可形成3元以上销售额）
结论
在降息，保交楼，放松限制的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的。但是存量市场的竞争，会向优质企业倾斜。
优质房企（都已经涨了不少了，不做任何推荐）
滨江集团（优质资产，深耕大城市，收入/债务 比优秀，高评级的稳健经营民企)
华发股份
建发股份（8月销售环比增长57%，同比71%，全行业第一）
万科A（率先提出来“活下去）
保利发展（国企背景）
浦东金桥（民企初晴后竞争格局改善的地方国企，还没怎么涨）
数据回顾
销售回顾（08.20-08.26）：重点监测33城合计成交面积294.9万㎡，环比上周增长4.1%；2022年累计成交10882.3万㎡，累计同比下降39.4%。
其中，一线城市成交76.9万㎡，环比上周增长10.5%，2022年累计成交2061.0万㎡，累计同比下降28.8%；
二线城市成交139.5万㎡，环比上周增长12.1%，2022年累计成交5532.6万㎡，累计同比下降31.1%；
三线城市成交78.5万㎡，环比上周下降12.0%，2022年累计成交3288.7万㎡，累计同比下降53.2%。（来自韭研公社APP）
