事件：1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

1）新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限；

2）自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

1、央行房贷政策：从“阶段性”到“长效机制”。

央行在9月底就推出了放宽首套房利率下限的政策，如果去年6-8月新建房价格环比和同比连续三个月下跌，就可以取消首套房利率下限。但当时央行强调这一政策到2022年底，并没有说一直延续。现在房地产需求依然很弱，所以央行本次操作，只是把本应到期的政策进行延期。所以，9月底出的政策强调是“阶段性”的，本次是建立了“长效机制”，也就是说这种房贷利率下限优惠的政策调整机制会长期存在。

2、如何调整？如何评估？

首先这次房贷利率的优惠，只针对首套房，不针对二套房；只针对新发放的房贷，并不针对已经投放的存量房贷。而且本次央行规定了评估时点和评估期限，即在每季度末月进行房价评估，把上季度末月至本季度第二个月作为评估期，也就是说每年的3、6、9、12月进行评估，看12-2月、3-5月、6-8月、9-11月的房价变化，如果环同比都连续下降，可以取消利率下限；如果连续上涨，则恢复利率下限。

3、哪些城市受益？

我们根据统计局70城数据测算，9月底的政策有23城可以享受优惠（北海、常德、大连、哈尔滨、济宁、兰州、秦皇岛、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江、贵阳、昆明、包头、安庆、泉州、泸州、大理、桂林）。本次调整后，共有41城可受益，上次受益的城市中，昆明、安庆、泉州、泸州、大理等5城已经不再符合标准；而新增加了23城（太原、西宁、沈阳、长春、福州、厦门、郑州、南宁、唐山、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、金华、蚌埠、九江、洛阳、平顶山、惠州、韶关）。

4、作用有多大？

我们认为，对于绝大部分中小城市来说，要看到房地产市场的底部，需要看到房价跌到足够低的位置，就像前几年鹤岗的房子降价很多了，也会刺激一些需求出来。但如果房价依然在高位，市场就很难见底。对于人口净流入的核心城市来说，不仅仅是对首套房降息，其实更需要降低购房资格要求、首付比例，以及释放二套等改善型需求，我们认为这些政策是可以预期到的，也符合中央经济工作会议“支持刚性和改善性住房需求”的精神。

5、还有哪些降息空间？存款和LPR。

我国利率还存在进一步市场化的空间，尤其是根据我们的测算，存款利率和5年期LPR都远远高于市场化的利率水平，有较大的降息空间。例如5年期LPR的降息空间至少有80BP以上，理论上可以直接“跳降”，毕竟现在经济压力依然较大。但具体如何操作，还要观察央行的态度。