【中信建投策略陈果：这次收储及背后思路，我和很多朋友的理解不一样】-韭研公社

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【中信建投策略陈果：这次收储及背后思路，我和很多朋友的理解不一样】

op270

2024-05-19 17:27:58

【中信建投策略陈果：这次收储及背后思路，我和很多朋友的理解不一样】一、很多朋友认为此次政策是重大突破，发力供给端去库存，规模虽不大，但后续会加码。我认为，政策一直是循序渐进，而这个收储机制设计，实际使用规模就不会很大。首先不要说“三大工程”里棚改+房票安置就有着眼供给端去库存，其次就从央行贷款收储方案来说，也非从0到1，央行23年1月就推出1000亿“租赁住房贷款支持计划” ，截止24年3月末，使用额度20亿。这次等于央行额度增2000亿，用途放开到配售型保障房，银行再配套贷款2000亿额度。对这个机制设计，我认为需理解官方表述里的两关键词，一是“市场化运作”，一是“自愿参与”：这和中央行政给开发商兜底完全不是一回事。目前地方上有看到的成功案例在杭州，有谈到以市场价三折购到开发商急于变现的新楼去做保障房，但这肯定不是解决中国楼市供给端的主方案。不是3000亿额度少，而是3000亿额度挺难用掉。二、很多朋友认为地产股太博弈，政策利好地产链股票更值得把握。在我看来，如上所述，当前收储机制设计不是主解决方案，作用不用去夸大，这也是债券市场对这轮政策（当前降首付利率效果亦有先例可参考此处不表）反应淡定的原因。从实际情况来看，我认为可能存在相当大的比例，是本来地产要从零开始建筑安装的保障房，现在转成了从急售的开发商中收购现房，而对能拿到钱的开发商，从短期完全卖不掉，到比如市场三折价格能回笼资金，当然是边际改善，但这和彻底救活开发商还是两回事。而开发商拿到钱，从动力来首，更多可能用于还债而非推进其他楼盘竣工交付，所以这机制对很多地产链公司的影响得理性看待。三、就算现在力度不大，但政策稳住房价意图非常强烈，效果不好就会持续出手。我认为，第一，政策的作用，各国经济史上包括中国自身的楼市史都证明政策是第二位的，不是决定性因素。第二，政策的思路，首要搞清政策是怎么看中国地产的，如果用一句话，我觉得就是中央明确的那句“房地产市场供求关系发生重大变化”。这表明政策对第一点的认可，对楼市势已变的认可，也告知各界不要有实际的预期。因此，中国地产政策做的是因势利导，而不是扭转趋势。如同医学，避免休克疗法但不追求长生不老。中国房地产周期调整，以及整个中国杠杆周期的调整，政策的定位就是促进慢撒气的过程。我相信，关于机制，额度，效果，政策的全盘评估，不会弱于市场。在我看来，政策战略框架是稳定自洽的，倒是市场有时会走极端。

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