1、专家判断核心城市热度可以保持，判断有些比2月更高，这个判断基于什么指标？

不是简单12线，核心城市更多指北京上海杭州成都合肥苏州广州深圳，1线+几个强2线。

一方面我们看到这个城市去化率在2月较之前有提升，有的城市供应方面，成交就有同环比改善，市场看房情绪在3月上半月基本还是人来人往，维持在高位上。北京上海深圳这样的城市，供应量在1-2月不明显，3月4月我们预期有一波放量，上海第二批有发布，后面的供应会带动成交的环比回升，尤其是北京和上海在2月成交环比下跌的这种，3月一定有大幅度的修复，供应带动成交，这些城市的需求问题不大。从情绪和二手房量价上看需求问题不大。

2、听到一些说法二手房里面有水分，置换贷款在二手房里扮演什么角色？

这个市场上肯定存在，比例不太好预估。按揭贷款，部分是提前还款，跟销售不太匹配，我们没有办法检测这里面有多少是置换贷款的情况，但是肯定有。我觉得2月这波主因不是这个，还是前期的挤压的需求，刚需和刚改释放，相对来说，二手房比新房来得更强，刚需刚改需求更多是二手房满足，新房偏向于高端改善需求。

3、这种为了置换贷款而去二手房买卖是哪些情况？是否有些本末倒置？一般人本身想买房顺便置换贷款，不会为了置换而去买房。

置换贷款一般是家里人，爸爸给儿子，把前面还掉，申请现在更低的贷款。一般都是这么操作。

这个比例说不上来，因为我们自己没有二手房这块，贝壳他们可能更了解一些。

4、二手房在很多城市有接力行为，可以传导到一手房上面？

是的，正常是二手和新房相互传导，尤其是二手卖旧买新。

有些人卖了房子后至少短期没有进入房地产市场，可能用于其他用途，导致传导没有以前那么紧密，新房和二手房2月的差距在扩大。

5、怎么看竣工数据？怎么看未来的新开工数据？

竣工的话我们认为今年可以实现两位数增长，太高也不现实，毕竟现在民用房企资金压力还是很大的。保交楼推动下我们认为10%可以实现，1-2月8%在预期内。对于前期疫情干扰后的正常修复。

至于新开工，我们自己的判断全年在15%-20%的下滑。这个主要是基于去年房地产土地购置量大幅度下滑，我们跟踪百强更大幅度下降，新开工应该是更低的位置。今年的土拍我们不认为会有明显的修复，跟去年差不多的量已经是不错的表现了。都会压制新开工。

6、关于百城房价数据口径差异？

百城1-2月累计面积+2%，刚过去一周的环比降幅-16%。金额上正常情况幅度会更大一点，上涨的更多。房价来说，国家统计局数据还是因为2线成交占比，大湾区34线相对成交修复更多，占比提升导致的结构变化。尽管2月我们看到折扣收回缩水，挂牌上扬，应该是基本持平或者温和上涨。我们看到的热销楼盘，除了稀缺产品外，更多还是折扣获得的热销。二手房比如挂牌价上调了就卖不掉，成交的还是价格偏低的房源。

你说2月上涨了，跟市场实际情况是有差异的。

7、统计局销售超预期，里面有口径差异吗？

统计局口径和我们第三方检测，数据来源不一致的，口径上会有差异。

销售在预期内，跟我们跟踪的城市差不多，没有太多超预期的地方。

8、百城占全国占比有多少？

没有去算过。1-2月百城4600万方，统计的是住宅，百强数据商品房可能是5-6000万。国家统计局是1.5亿商品房。

9、核心城市34月会有放量，核心城市占比？

核心城市很少，4个1线+4-5个强2线。全国占比就很低了，不太会超过10%。这个拉高效应不太好评估，应该不明显。

10、我们观察到近期2月挂牌量有上涨，二手房端有没有房价回落的风险？

有这种可能性的，从二手房挂牌量上看，强1线目前挂牌去化周期也不低，也在10个月+，他并不是支持二手房价格的回升。

相反在挂牌量不断堆积下，小业主卖家会因为资金缺口可能会有降价抛盘的行为。现在来说，挂牌量的快速增长会不会演化为抛盘潮，未来不排除继续下跌。有些城市22年已经调整了20-30%，不排除后续继续下降的可能性。要关注后续的挂牌和成交此消彼涨的情况。

11、3月已经过去的这两周，核心城市供货不太够，是因为备货，还是因为拿地端没有这么多地？

更多是供货节奏的问题，上海第二批80多万方，我们给出的判断上海第一波供应高峰在4-5月，今年上海城区供应量应该是明显增长和充足的。上海北京杭州城区内的拿地去年也没有下降，供应上不会成为制约。

12、房企为什么3月到现在推货量明显不足，房企是什么样的心态，他不想出货吗？

现在房企两块，国央企和民企。民企核心城市面临后续供应匮乏问题，国央企有他的建设节奏，现在国央企从参与主体上来说并不多，各家公司供货自身上司有节奏的安排，原来主体多，几十几百家在一个城市，你不供货我供，现在就主流十几家，没有同盟，但是同时建的3-4个，刚开年的情况下一时有缺口。

别看现在大家对小阳春有期待，去年年底其实是没啥期待的，今年2月回暖是超预期的，相比去年年底来说。

13、因为贷款利率降低，导致置换比例上升，往年有没有看到？

往年没有见过。

现在来讲，利率的急剧波动，21年买房利率还在5-6%，22年下半年和23年初已经有3.7-3.8%，可能是2-3%差距，往年没看到过这么大差距。

对于20-30年的贷款造成利息成本差距很大，造成有人会为此做调整。

也是因为存量房贷款调整迟迟没有实施导致这个结果。

14、我们这边跟踪了百强房企，还有百城的数据，这两个数据不一致？百强同比还在下降，原因是什么？

主要是百强里面的民企影响。

百强弱于百城数据，还是因为民企的拖累，同比看百城，多数城市2月有很好的增长，国央企也是同环比大幅增长，民企是环比增长但是同比还在大幅度下跌，使得两者有差异。这个差异去年下半年已经出现了，百强弱于百城的。