问：未来三年三倍目标的分拆？

到2023年，我们预计物业管理收入大概50-55%左右占收入比，社区增值20-25%左右，智慧园区和开发商增值最多合计30%。

问：三年三倍，基数提升，今年增速是否会更高一些？

今年可能相比22-23年会增速更高一些。

问：在管面积情况？

现在1.01亿，到年底1.5亿。从去年开始外拓的贡献超过新城，今年估计新城交给我们的是2500左右，今年应该也是一个1比1的关系。

问：新城储备给我们的，比较确定性的？

算上今年的还有7000左右。因为其实到23年的部分还没拿地，拿地到交付2-2.5。到23年我们预期的在管面积2.8亿。

问：5年内的项目和5年外的项目比例？盈利情况？

住宅中61%是5年内的项目。从20年看差距没那么大，5年内平均34-35%，5年外28-30%。主要是现在来看，10年以前2011年交房，物业费制订在07-08之后，差距没那么达，但是再往前差距就比较大了。

问：老旧小区物业费提价？

还是能提价的但是难度还是比较大的，去年应该有5-6个项目提价了。要提价要合同半年前沟通，和业委会沟通，开业主委员大会。也要看业主需求，涨价不多的化，理性的业主还是会统一的，但是如果对之前不太满意的话，可能会提出一些新的服务。

问：项目长期运营后的毛利率水平，30%左右？

到不了，特别老的项目到不了，估计也就在20%左右。市场上纯粹的物业管理公司，没有开发商支持的这种，也就在20%出头的水平。同样是一个小区，刚交付的小区和10年前的小区，不可能使得老项目的物业费和现在的项目一样，就算政策建议设定浮动的物业费条款，但是比如香港，老项目和新项目物业费可能还是会差一倍。

问：维修维护单独收费？

老项目会有成本精简，比如人员减少等，不同物业费的人员配置数量和质量肯定是不同的。设施设备的完全更换，比如电梯的建议是15年更换或者翻新改造。物业公司没有能力支付这个开销，这就需要动用转向资金。基本上每个项目都有这个钱，和业主沟通后业主还是愿意的。原来的过程中不乏会有不规范的使用，但是现在政策会有规定。

问：很多物业公司外拓的竞争激烈？

19年下半年开始比较激烈了，上市公司越来越多，大家对于规模的增长要求比较高，趋势他们增加外拓的指出。目前也有的公司开出了业主没办法拒绝的条件后，别的公司有样学样，使得市场出现了不太好的风气。所以我们也看到尤其在华东地区二手盘竞争很激烈，可以看出大家不是抱着盈利的目标去竞争的。

问：这些项目如果一开始没盈利，之后没办法提价，成本上升，永远没办法盈利？

这个阶段，可能推两三年后可能改变。上市公司这种二手盘接的太多可能会影响盈利，一方面是财务报表的角度，另一方面是收缴率是很差的，影响现金情况。这一方面到时候如果出了问题，这样做的动力会减弱。万一到那个时候，也说不定物业费的浮动政策更好，存量盘的市场其实大的多。

问：存量市场，过去三五年内是不是已经把好项目拿走了，现在剩下的都是至少5甚至10年以上的项目？

其实也不是，现在外拓的项目都是10年以上的，5年以上的没有成立业委会，没办法换物业。近年来这部分市场可能会逐步释放出来，会促进业委会的成立。去年疫情期间，物业公司的服务感受很直观，也会促使业委会的成立。