国企背景，实力雄厚，定位科技投行，维持“买入”评级。
　　张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。公司按照离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合的战略思想，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。考虑到投资收益对业绩影响，我们上调2021-2022年业绩预期（2021-2022年前值7.61、8.77亿元），新增2023年业绩预测，预计2021-2023年归母净利润13.23、14.45、15.42亿元，EPS分别为0.85、0.93、1.00元，当前股价对应PE分别为21.8、20.0、18.7倍，维持“买入”评级。
　　REITs正式落地利于进一步盘活公司存量资产
　　公司收到中国证监会出具的《关于准予华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予基金的募集份额总额为5亿份。子公司上海光全持有的基础设施项目“张江光大园”，位于张江科学城的上海集成电路设计产业园内，项目总建面5.09万平米。公募REITs项目落地有利于进一步盘活优质的存量基础设施资产，为张江科学城建设打通新的资本市场通道。
　　持有的金融资产大幅增值，增厚2020年业绩
　　2020年，公司实现营业收入7.79亿元，同比减少47%；营收下滑主要源于本期基本无房地产销售收入，同时对受疫情影响的非国有中小企业租赁客户减免部分租金，导致房地产租赁业务收入下滑5.9%至7.35亿元。从收入结构看，公司房地产租赁、开发业务、其他业务分别占比94%、1%、5%；公司最终实现归母净利润18.22亿元，同比增长213%，业绩增长迅猛主要源于公司下属合营企业ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值上升幅度较大，使得按权益法确认的该合营企业长期股权投资收益增长较大，影响归母净利润16.21亿元。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；产业投资经营持续恶化。