2015年，房地产投资增量/GDP在2015年已经见顶。

今年的房地产销售面积17.6万平米，是一个长期的顶部。

新增的需求没有这么大，除非政府推动剩余地区的棚户区改造。

2015年之后，行业的存货周转率不断提高，而销售净利率不断下行。

2015年以前，房地产主要通过囤积土地、囤积存货来实现房价的升高，同时增加自己的净利率。在那个阶段，房价自然能在一年之内提升比借贷成本更高的资本利得。

2016年之后，开发商主要使用提高周转率的方式，来放大利润。

但是周转率的升高，代表供给的升高，房价自然有下滑的趋势，造成高周转、低净利的模式。主要原因是调控实际上在2016年之后变严，囤的办法对于现金流的压力非常大。

高周转的办法可以提升企业的抗风险能力，降低现金流压力。

今年，以恒大流动性危机爆发为契机，房地产高周转模式走向终结。

同时，企业也不能通过高杠杆的方式进行规模的增大，造成ROE难以提高。（杜邦分析）

通过杜邦分析得到，杠杆、周转都不行，如果开发商需要保持ROE，那么就只有净利率这个方向。

内含诉求包括：

● 房价升高→收入升高

● 成本降低→建材价格下降or地价下降

地产产业链未来将产生新一轮的定价权争夺，开发商将发生并购以达到规模效应（资金融通），开发商与建材商之间将发生更激烈的定价权争夺。

稳健型企业将在下一轮的扩规模中获利。

供给侧主导的力量将成为行业竞争格局发变化的主要推手，除了房地产板块及地产链相关企业之外，这场争夺战也会对银行的估值模式产生影响。 

过去每一轮深化改革，都没有忘记在为未来的经济转型做准备。

2015年的回荡已经在2019年恢复，中国的出口产业（含工业品）已经在国际范围内建立优势。

中国制造业的竞争力，在全球范围之内，由这两个数据交叉印证，得到的结论是，竞争力在升高。

但是这个结论很难直接印证，因为全球化的工业链造成了中国对于全球供应链中的价值增加，很难度量。（苹果手机在中国出口，但是中国在其中的价值增加不大）

工业出口交货值，含结构性变化&价值增加量。

新兴产业的比重31%，老工业的比重41%。

经济转型的过程已经完成过半，资本开支已经完成，后续发展仍然需要时间。

过去老发达国家的经济现代化的标志是汽车工业的崛起，美国→日韩。（新能车）

中国自主品牌的汽车在海外市场上并不常见，中国的汽车业没有在全球范围内构筑优势。

只能说，中国的经济升级还没有完成，但不能说中国没有经济升级。

中国目前，略强于韩国，但仍弱于日本。

中国目前主要的经济升级的抓手是计算机和通信设备，贡献了70%的增长。（华为+小米+联想） 

但是这些行业，也伴随着全球产业链，中国主要是低端的，但是高端的研发仍在美欧日韩。

中国的产业升级，也是通过在该产业链内，从低端向高端渗透，且渗透快速。这个特点是中国经济转型最显著的特点。但是我们远远没有爬到最顶端。国际环境在变差，中下段的产业链面临替代风险，未来成长环境存在不确定性。→中国存在严重的备份需求，对投资、技术的要求非常高。这个备份计划的实施的进程，决定了中国整体经济未来转型的顺利程度。

通信设备领域，在过去十年存在非常多的技术革命，也为中国提供了弯道超车的机会。但是也因为国际环境的变化，在面临更多的不确定性。国际化不会完全切断，但是最好的进程仍然是国产替代的过程，是备份这些高端技术的需求。

缺少服务业数据；工业的数据不够细，不够精确；对于中国经济转型的参考，需要借助上市公司的侧写。中国最伟大的公司都没有在A股上市，这是中国资本市场不够成熟的标志，也是单单采用A股上市公司进行分析的缺陷。（SW二级行业景气图表，高、中、低三档景气度进行行业分类）

高端制造业的显著特征：

● 往往存在软硬件相结合联系起来（工业机械+工业软件） 

● 往往可以与低碳、绿色联系起来（电池、绿电）

中国企业在沿着传统产业链逆向工程的成绩不明显，但是在出现了重要技术变革的领域（新能车、互联网）， 中国企业的表现及其出色。（关注新产业）

收入口径

高景气度的收入增速，远高于老经济（低景气度）

低增长组中，绝大多数都是国有企业；在高景气行业中，民企占据了超过一般的数量。

保护民企，提供公平的竞争环境，对于中国过去的经济转型存在重要作用；对于未来中国继续深化改革也存在重要意义。

股价口径

高景气度行业的资本利得回报，远高于老经济（低景气度） 

过去资本市场，权益产品没有提供如期望的回报，原因是：

● 借贷利率的不正常的高。

● 老行业在整体市值中的占比太大，导致了股市的回报没有明显地反应经济的变化。

● 国有企业（老经济）通过改制上市，但是企业没有保证小股东的利益，本身的行业周期也已处于中后段，至少没有大幅度的增长。

在未来，中国权益市场整体的回报将提高，得益于市值构成的企业、行业的景气度在变高。

老行业在未来提供回报，需要公司有高层次、高质量的公司治理结构，用于回购股票、合理投资等。但是这些老行业乱投资的现象普遍。