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房地产行业近况交流纪要

选对股买对时

中线波段的公社达人

2021-09-21 23:44:48

8月数据：统计局公布的前8月数据基本上确认了房地产行业的下行趋势，6月份达到高点，7月份出现拐点，8月份趋势进一步确认。新房商品房的销售短期面临比较大的下行压力。8月份商品房销售面积跟和销售金额同比跌幅进一步扩大，分别到了16%和19%，而且销售金额的跌幅快于销售面积，整体上呈现出量价齐跌的态势，累计增速连续8个月回落。

区域上：东部地区回撤的幅度最大。东部地区今年上半年表现最亮眼，支撑中国房地产市场规模的半边天。8月份增速收窄的幅度领先于其他的区域，因为东部地区规模最大也最受关注，政策最严格，土地市场、新房市场、二手房市场都非常的火爆，迎来了最严格的调控同时也透支了大量的需求，最关键的是供应青黄不接。很多城市成交下跌很厉害，但其实市场的热度并没有下降。还有限签、房贷的行政调控的影响。可能新房已经卖完了，但是两三个月网签还没有签，在数据上体现不出来。

城市情况：8月份，100个城市中同环比齐跌的城市增加到了52个，6月份只有36个，而且同比降幅进一步扩大到20%，相比19年百城商品住宅成交的降幅达到了12%。

上半年市场高热，比如累计同比增长了30%以上，但是下半年明显回落的9个典型城市：上海、广州、宁波、合肥、无锡、徐州、长沙、武汉、青岛。徐州回落最显著降幅达到了50%以上；武汉、宁波、广州降幅20%以上；长沙、合肥、上海、无锡、青岛降幅15%以内；这几个城市面临的问题不太一样。有一些城市是因为政策的因素，主要是广州、武汉、无锡、徐州，因为信贷收紧、被约谈之后政策调控升级使需求萎缩。

9月初通过各个城市案场、一级代理渠道进行了城市调研，总体上来说目前房贷没有发生明显的转向，额度紧张，放款周期仍然很长，利率上升。8月底大家在传的贷款集中处理的情况没有发生，放款周期的延长是不争的事实。尤其在二手房领域，6成以上的城市出现了停贷，调研的30个热点二三线城市，其中半数以上的城市放款周期比上半年有不同程度的延长，房贷的审核更加严格。比如说南宁、泰州、临水，都要严格审查购房人的客户资质、首付资金来源、个人还款能力等情况，二手房放款周期基本在3~6个月。总体上来说是保新房弃二手房。对二手房信贷的严格管控就使得很多城市的以房换房、改善置业的闭环没办法闭合。上海：“三价就低”所导致的二手房解约事件大量发生，上海二手房8月份的成交量只有18,000多套，相比最高峰降了60%多。徐州：8月被约谈之后，9月初出台了8条新政，整个市场泼了冷水。武汉：推出房票制度给打新市场当头棒喝。需要申请房票去摇号，一定时间内只能摇一个项目，整个新房市场8月的平均去化率跌到了19%，创下了近年来单月的新低。上半年武汉的新开盘是40%左右的开盘去化率，6月份上升到了44%，9月初开盘去化率保持在21%的低位，整个市场快速降温，传导到二手房领域反过来又影响新房市场。

以青岛为代表的内生性城市：上半年买房子的人都是改善或者刚需的地缘型客户，投资的不多。这一类城市七八月份之后需求突然消失，原来该买的都买了，信贷政策变化之后也够不着了，基本上需求消失了。这一类城市回调是需求乏力的表现，四季度这一类城市还是维持回调。

上海、合肥、长沙、宁波这一类城市是供应空窗期所导致的数据下降，下行趋势有待观察。市场没有真正的降温，七八月供货不足造成短期市场的回落。还有政策收紧，预售证审批发放节奏的问题，比如上海新房集中管理，最近是第5批房源集中预售。市中心大概10万以上项目的认筹率最高，比如翠湖天地、大虹桥等项目的认筹率达到200%多，临港也是相对比较高。但是像嘉定、松江的认筹率比较低，延续了之前的风格，越贵的房子越好卖。规划越好的地方，比如大虹桥、自贸区这样的规划概念吸引了大量的客户，预计在开盘是日光盘。

长沙：一直不温不火，今年七八月份其他城市下行的时候就表现的凸显出来。8月份长沙新开盘的去化率保持在71%的高位，目前整体的城市购买力比较足，后市有望继续回升。

供应不足的问题下半年会更加突出。新开工同比下降了17%，已经到2019年以来月度的最低值。拿地方面，前8月全国300城的土地成交建筑面积同比下降18%左右。2020年是过去5年土地成交量的最低，可能就比2015年多了一点，土地供应量下降的比较厉害。二二线城市的土地成交建筑面积同比下降是最多的，下降了26%。结合目前企业保竣工保交付，新开工节奏的转换会影响到一些城市的供求关系。虽然七八月份成交在下行，但是库存比较稳定，9月份上半月没有金九银十的情况。

根据克而瑞数据，今年9月上半月新房二手房都维持下行的格局。比如说一线城市，上海、广州、深圳这两周都是连续下降。最近一周环比下跌了30%左右，跌幅比较大。相对来说一线城市好于二线城市也好于三四线城市，一线城市有供应的话成交量还是会保持在比较高的水平，但是二三线城市成交量分化的比较明显，三线城市的跌幅会更大。9月份近8成二三线城市环比继续回落。二线城市中，南京这两周新开盘的当天去化率维持在79%的高位，杭州维持在53%，郑州是34%，宁波25%，苏州只有15%。强二线城市市场强势的目前越来越少，9月上半月，11个重点城市的二手房成交总面积跌破100万方，同比跌幅达到了39%。杭州青岛降幅超过了70%，深圳降幅80%左右，整体上重点城市的二手房市场处在下降通道之中。

9月开盘去化率下行，表现好的城市越来越少。广州、上海、长沙、合肥这些城市表现依然还不错，有一些城市在政策消化之后，供应上来有可能会有改变。
但是另外一些政策卡的比较严的，尤其是信贷政策没有大幅转变的城市，二手房停贷没有明显变化的话，企稳回升阻碍很大。目前的局面是监管层乐见其成的，凤凰卫视记者提问恒大事件对中国房地产行业和市场的影响，官方表态现在的变化是各方面调控政策初见成效的表现，还不会急于进行的政策的转向。

土地投资包括新开工对开发投资增速的影响逐渐显现出来，8月份的开发投资增长了0.3%，竣工的建安投资还在努力支撑，个人认为在9月份大概率转负。第二轮集中土拍的情况可见土地购置对房地产开发投资的支撑会显得比较乏力。
第二轮土拍的土地市场跟第一轮截然不同，市场的寒意十足。从目前已经拍完的7个城市，厦门、长春、无锡、福州、青岛、济南、天津都是热度显著下滑。这几个城市楼市的表现相对差一些，开发企业和购房者的预期都没有那么好，天津、无锡、长春、济南，尤其是北方的一些城市，大家对于市场都不太看好，土地市场溢价率都在下行，流拍率上升。比如福州流拍率上升了20个百分点，青岛基本上底价成交，流拍率上升了8个百分点，济南的流拍率上升了30个百分点流拍率达到了35%。天津跟长春的流拍率分别达到34%、38%。总体上来说第二轮土拍市场热度显著下行。四五月份厦门、重庆，成交的地块地房比基本达到80%~100%，所有的地块都是面粉相当于面包的情况。但是第二轮因为溢价率调整和取消竞配建，给企业留下比较充裕的盈利空间。以无锡为例，绝大多数地块的地房比在0.6以下，比第一轮0.72低了很多，摇号的地块，平均地房比也只有0.6。这七个城市大多数都是溢价率下降，流拍率上升，目前地方政府没有在起拍价方面做出让利的举措。
75%左右的土地，新成交地块的地价都比之前高，但是增幅不明显。比如福州的平均楼板价比首轮贵了100块钱，青岛贵了700块钱，长春贵了200块钱。

杭州、沈阳、合肥，苏州、成都几个城市的二轮土拍尤其受关注，因为已经结束的城市都是市场比较疲弱，这几个城市预期大家还会争夺，但事实上没有出现。比如杭州在8月26号上架了第二批的集中住宅地，总共31宗地，有10块竞品质。到报名截止，10块竞品质的地块有9块报名没有达标，相当于提前流拍了。而且这10宗地块溢价率上限由10%下调到5%，但是报名者还是比较少。主要的原因，一是规则调整之后门槛比较高，要求提供方案和现房销售。二是有三块地要求有三家房企报名才能继续流程。合肥跟沈阳一半的地块提前流拍。沈阳46宗土地只有14个地块有房企报名，基本上开拍的24宗土地直接停止交易。合肥开拍的17宗土地只有9宗有人报名。成都总共19宗地，15宗地0溢价成交，另外4宗溢价率10%左右，主要位于天府新区跟高新区，拿地的企业基本上都是四川本地的国企央企，比如金牛国投、成都城投、成都轨交，开发商基本上躺平了。

百强房企整体销售增长了22%，8月份单月同比下跌21%，销售不畅，融资也严格管控，房企的债务压力跟经营压力比较大，恒大事件对于整个行业预期的影响很关键，企业拿地意愿减弱。从官方的表态来说，目前楼市地市的下行以及房企的压力都是此次调控的预期范围之内，现在才是刚刚开始，具体政策的变化还需要观察，大概率可会坚持。但是目前整个市场的转变，比如因为限签、房贷放款导致企业资金回流、企业稳健经营困难、资金链的问题，甚至地方财政压力的传导，后续的政策变化还需要进一步的观察。目前房地产开发投资还是保持两位数的增长，对宏观经济的支撑力还在，经济并没有受到拖累，目前这种情况至少维持一个季度。全年来说行业规模跟去年比会有小幅的下滑，大概率会持平。目前城市数据下行是因为限签导致数据失真，同时一些城市供应不足，比如西安同比跌百分之三四十，但是开盘就日光，整个市场的需求和热度还在，供应一旦上来会发生改变。整个市场处在一种剧烈的分化之中，数据不能直接看到市场情况，项目的认筹和去化出现了明显差异。总体来说，核心城市市中心的项目、高端的项目、符合城市规划的项目去化率更高；内生性的城市，具有居住属性的项目去化率更高。

Q：7~8月市场动态来看是否一线城市下滑幅度小于二线，三四线下滑幅度最大，原因是什么？
A：7~9月，一线也在下降但是降幅小于二三线，表现出较强的韧性。土地市场二线城市的降幅比三四线城市大，前8个月二线城市土地成交面积下降了26%，三四线城市下降了23%。楼市成交方面，二线城市下降了18%，相比19年下降了8%，三四线城市下降了30%，比19年下降21%。

原因：贷款方面，三四线城市贷款的放款周期更长，新房3~6个月是常态，比如山东临沂、济宁、菏泽，放款周期普遍都在半年以上。江苏的泰州、盐城放款时间也比较长。二线城市基本上维持在2~3个月。我们认为银行觉得三四线城市还款能力弱一些，信贷投放额度更倾向于一二线城市。二手房方面，没有停贷的城市放款周期在3~6个月，但是中国目前绝大多数二手房市场份额集中在一二线城市，二手房市场还处在发育阶段。二手房信贷对二线城市的影响更大，很多的换房、改善置业闭环没办法闭合，导致解约等情况出现。

Q：下半年楼市内生需求是否长三角会好一些，需求是否出现区域转移？
A：长三角比如苏北、浙西以及粤港澳、京津冀、长江中游的城市，除了一些政策调整导致的需求被压制之外，绝大多数的城市，比如福建、山东、河南三四线城市需求枯竭。前两年还有很多县乡的需求以及人口输出大省的返乡置业需求，今年六七月份比重越来越少。苏北、山东存在因为教育的问题，县乡的人去地级市给子女买房上学，广西、福建不太明显。浙江金华、丽水、嘉兴、湖州今年上半年特别火，最近几个月下降的厉害，因为政策影响和当地需求。比如浙西的城市是本地改善为主的地缘性客户，人虽然比较有钱，但是买了之后没有再买的需求，除非再出很多高价地，房价看涨的预期特别强烈。但是金华、义乌出了3万的楼板价的地块之后，出了很严格的调控政策，土地市场一蹶不振，再没有出现过那么高的地价。这一轮长三角很多三四线城市的内需的激发，更多的是地价带起来的未来房价上涨的预期，土地市场降温之后预期很快破灭，需求也消失了。

Q：房企拿地决策是否与之前的销售有一定的滞后性，是否还是普遍愿意去长三角拿地？
A：从300城的土地成交情况来看，绝大多数城市还是集中在长三角，从百强房企新增土储的监测来看，绝大多数还是长三角占比最高。七八月份三四线没有像一季度那么明显。一季度首轮土拍还没有出来，市场销售又很好，债务压力也没有爆发，南通、苏北、浙西都出了很多高价地王。县级市里边出现地价比房价贵的地块，像南通的北三县特别多。七八月份这种情况很少，嘉兴前两天有一块位置不错的地流拍，是近两年少有的情况。

Q：三四线城市这波下行周期会有多长？
A：因城市而异。山东、广西的一些城市基本上结束了，市场回归到14、15年的位置。绝大多数三四线城市高光时刻已经结束，接下来的周期可能是右侧了。今年上半年调研的情况来看，很多城市购房的预期完全转变，当地人对买房子没有兴趣，广西很多房子都建成现房了还没有卖掉，找渠道给15个点的佣金也找不到客户。山东除了烟台、威海、日照，人口大市像潍坊、菏泽，原来都是棚改的大市，之前遍地都是项目，人口基数也大，但是面对大量的在建工程以及建了之后空置的项目，当地人的预期已经产生了根本性的扭转。但是城市群周边的城市，尤其是长三角、粤港澳、长江中游、成渝周围城市，这些三四线城市还是回归到人跟钱的基本面。
6~9个月内降20~30%对三四线是常态。

Q：这次下行是否会出现政府担心经济发展和财政收入？
A：这一次市场的下行跟14年比最大的一个区别在于库存的情况。目前广义库存（已经卖出土地还没有开发的地块）以及狭义库存（拿预售证还没有卖掉的量），都远远没有到2014年的高点。

未来行业更要担心很多城市的供不应求的问题。过去5年整个土地成交量比较低，今年前8个月三四线城市的土地成交量比去年又同比下降了23%。未来三四线城市已经建成但空置的项目会比较多，但是没有在建或者卖不掉的情况。

目前政策没有这方面的忧虑。因为楼市下行所带来的土地出让减少、购房消费行为减少以及相关税收减少，可能是这一轮政策调整的顶层逻辑，尽量减少土地财政依赖，降低房地产支柱产业地位，回归住房居住属性。

Q：三四线恒大交付不了是否会冲击当地买房心理预期？
A：会有冲击，烂尾对买房预期影响很大，河北、广西北海以及河南的南阳、信阳、许昌，过去集资建房的烂尾楼对当地的影响非常长，购房者对于交付的风险放在第一位。河南对于当地开发商更认可，认为交房有保障。

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