地产逻辑再梳理：二线城市如南京，已经放开限购，
shura
2022-04-28 10:36:15
【长江地产】实质性突破正在加速，今年的波动都是节奏问题
核心观点：放松从“框架之内”走向“突破框架”，终局状态可能与历史并无太大区别，全年看好地产板块，波动都是节奏问题，继续均衡配置。
顶层定力和房住不炒约束的是节奏（不能大干快上）和结果（不能房价大涨），政策最终尺度未必就会小，尤其总量政策受限制的背景下，产业政策更应当积极作为；适度宽松仍隐含较大的优化空间，且地方才是本轮政策的关键，自下而上的“突破”更具边际意义，政策演进越来越接近历史经验，明确支持改善需求和房企合理融资的提法，历史上也就2008/2014年。
降利率：框架之内（首套不低于基准，二套加点不低于60BP）的放松隐含100BP下降空间，目前已兑现过半，部分城市首套已降至基准4.60%，未来重点在于能否打折；历史上都能打折，为何这次就一定不能？规则本身就隐含“相机抉择”成分，郑州的定向突破（毕业五年内大学生首套房可以下浮10BP）具备示范效应，房贷利率下行空间进一步打开。
降首付：框架之内（限购城市首套和二套分别不低于30%和40%，非限购城市分别不低于20%和30%，认贷款余额不认房）的放松没有阻力，多地已持续兑现，尤其二套仍有较大下行空间；但限购城市最终还能剩几个？即便是限购城市，兰州和昆明首套房首付比例已突破框架降至20%，具备示范效应。
松限购：放松路径与2014年没有什么区别，都是“定向-默认->年限->取消”逐级加码；3月底福州正式打响取消限购第一枪，具备示范效应；南京作为强二线，社保或个税年限缩短至年内6个月，实际效果基本近似取消，具备更强的示范效应；南京都松了，还有哪个二线不能松？跟2014年没有区别（坚持限购就一线）。
新市民：潜在功能与当年棚改没有区别，目前只是作为储备抓手尚未落地，但隐含的能量不容低估，可能得益于庞大的人口基数，极低的住房自有率，共同富裕和市民化的时代背景，政府潜在的支持手段（直补/贴息/担保等），如果上述传统工具效果不尽如人意，新市民购房可能加速登上历史舞台。
过去效果不佳，本质还是政策力度还不够，自下而上的放松当然有一个过程，又叠加疫情短期冲击，维持年中至Q3见需求底部的判断；当前仍处于贝塔第二阶段（政策上/需求下）的加速期，后续还有第三（政策上/需求上）和第四（政策平/需求上）阶段，全年在大方向上都可以乐观，波动只是节奏问题，回撤是更好的买入机会；格局逻辑是中长期视角，信用和效率双击的优势企业可以看的更远，短期主导因素还是周期和贝塔；业绩预期和风险系数导致的国企领涨阶段正在过去，估值已有所体现，头部和腰部民企并未失去拿地能力（时机问题），风险系数也正在降低，均衡配置有效率的国企和有信用的民企。
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