把握地产产业链行情
韭命
已经腰斩的吃面达人
2022-01-11 08:33:35
一、房地产行业：政策暖风持续，赚两个格局的钱（房地产首席 竺劲）
新房市场四季度呈现翘尾的行情，尤其是 11 月份和 12 月份有所回暖。从新房数据来看，第四
季度的销售金额同比下滑 29.2%，一线城市同比下滑 9.5%，二线城市同比下滑 22.5%，三线城市
同比下滑 46.4%。但是从环比角度来看，一线城市环比上涨 2.3%，因此一线城市的楼市表现在第
三季度表现较差，但是在第四季度后有所回升。根据 12 月份的新房数据，一二三线城市都出现了
上涨，一线城市环比上涨 11.6%，二线城市环比上涨 14.2%，三线城市环比上涨 22.6%，因此从四
季度内部的情况来看，新房的销售转好。在区域方面，珠三角地区的改善比较强烈。从按揭数据来
看，按揭是明显加速的，并且网签也有所放宽，原来的成交现在也进入网签，实际环比有所改善。
从二手房数据来看，走势与新房走势趋同，12 月份成交出现了反弹。一线城市和三线城市的环
比上涨较高，但是上海和深圳的二手房成交还是相对较少，例如深圳的二手房成交量在 3000 套以
下，但已经出现了环比明显改善的情况，因此一线城市的房地产二手交易趋于企稳。而一线城市的
二手房成交下跌主要与今年五、六月份的调控相关，因此未来一线城市的二手房市场将呈现缓慢复
苏的状态。
从政策方面来看，政策基调比较积极，无论是按揭的投放力度，还是开发商的融资都有较好的
支持，放款速度非常快。从 12 月的数据来看，按揭的平均放款周期为 57 天，与 11 月份相比减少
了 11 天，上海、广州可以在 1 个月内按揭放款，按揭的发放速度较快。从房贷利率方面来看，第
四季度出现了进一步的下行，市场现在处于 L 型筑底的阶段。由于一线城市房地产市场行情较好，
但二三线城市行情较差，因此 1-2 月房地产数据可能会恶化，但未来对于房地产行业的政策支持仍
旧较为积极，政策及房地产行业基本面进一步趋好。
所谓赚两个格局的钱，即行业格局和宏观格局。行业格局即国企、央企、以及一些高信用的民
营房企占据优势地位。宏观格局是由于中国经济在 2022 年依旧会承受压力，因此政策对于房地产
投资以及基建投资可能依旧会有明确的支持。宏观上，未来可能继续降准降息。区域上，一些地方
可能会有一些支持性的政策。
总体来说，我们对当前房地产行业的表现看好。基于全年销售金额-10%增长、开工-10%增长、
投资 1%左右增长的预期下，我们判断政策预期会持续存在，数据也会在未来进一步转好。看好的
企业主要包括比较好的央企、国企，如保利发展、招商蛇口。对于一些混合所有制企业以及部分民
营房企，也值得关注。港股主要包括中海外、旭辉。A 股包括新城控股、万科 A、金地集团、华发
股份等。
二、建筑行业：稳增长不可缺席，新老基建、交通强国、绿电开发将是重点（建筑首席
竺劲）
建筑业位于房地产产业链之上，从更大格局来看，基建和房地产虽然在变动时间上有差异，但
变动方向是相同的。基建拉动经济的时间有三次：2008-2011 年，2012 年，2015-2017 年，这三段
时间里地产与建筑股都有明显表现。2011 年的房地产调控、欧债危机的爆发使得 2012 年 5 月的经
济下行压力加大，推动“十二五”项目的按期实施为基建发展提供较大助力，2012 年的两次降准与
两次降息也拉动地产和建筑股的表现。2015-2017 年全球经济波动较大，中国也处于房地产的去库
存周期中，自 2015 年开始李k强总理便部署推广 PPP 模式，
2016 与 2017 年大量 PPP 项目出现，
成为拉动基建投资的主要融资通道，PPP 项目被规范以后，其增长相对减弱。我们判断专项债的加
速发行、基础设施公募 REITs 在 2021 年出现，对基础设施建设产生推动作用。
当前一轮的扩张中，财政约束基建快速增长、房住不炒约束房地产快速增长，故 2022 年的一
二季度为基建、房地产的同步推进区间，基建相关公司存在较大机会，包括轨道交通、电力供应、
新能源开发等行业在内的标的将受益，包括做电力设备、新能源开发的中国电建、中国能建、粤水
电；做交通基础设施的高速公路公司，以及中国交建、中国铁建等公司也存在明显机会，我们认为
建筑板块有明显的持续性，在房地产目前略微好转的背景下基建也会通过相关建设为房地产提供基
本面支撑。三、家电行业：否极泰来，重视板块投资机会（家电首席 马王杰）
（一）核心观点：当前家电行业存在板块性修复空间，重视投资机会复盘过去：股价低基数+预期催
化因素推动家电板块股价上涨
我们认为，当前时间家电行业具有板块性修复机会，建议投资者重视。具体可以参考 2019 年一季度
的板块投资机会，2018 年股价低基数、地产边际放松叠加竣工改善预期，以及家电消费刺激政策发
布等预期催化因素推动家电板块股价上涨，2019 年年初至 4 月 19 日，申万家电指数从底部的 4757
上涨至 7600，涨幅超过 60%，其中厨电子行业弹性最为明显，家电板块中涨幅居前的主要在中央空
调、厨房电器两大板块。
（二）聚焦当前外部环境+行业预期与 2019Q1 极其类似
2021 年家电行业指数涨跌幅排名倒数第一，主要由基本面拖累，地产调控政策力度延续，商品房销
售、竣工、开工等数据均逐步走弱，家电行业为地产后周期行业，新增需求受到部分拖累；股价和
基本面处于低谷，给予复苏反弹有利的低基数空间。同时有政策因素带来板块的股价催化：1）中央
经济工作规划叠加多部门发声，房地产政策边际趋松；2）消费刺激政策推出预期。
（三）展望明年边际复苏，成本和费用有明显改善预期
2022 年地产带来的新增仍有小幅正向带动，海外需求预计整体前高后低，龙头公司仍有稳健增长，
因此明年的家电需求整体仍将保持小幅稳健的增长，同时受益于原材料成本改善的节奏，我们认为
家电行业在整体消费鼓励政策和地产边际放松政策下，将有板块性的修复机会从投资角度看，超配
家电板块将带来超额收益。
（四）投资建议
3 条主线布局家电板块公司：1）把握弹性标的，推荐亿田智能（300911.SZ）、老板电器
（002508.SZ）、帅丰电器（605336.SH）。2）把握低估值修复，推荐美的集团（000333.SZ）、海尔智
家（600690.SH）、苏泊尔（002032.SZ）、新宝股份（002705.SZ）。3）关注行业景气赛道，扫地机器
人和投影仪，推荐石头科技（688169.SH）。
（五）风险提示
原材料价格上涨风险，需求不及预期风险，疫情反复风险，芯片缺货涨价风险，汇率波动风险
等。四、轻工家居行业：继续看好家居板块（轻工家居首席 叶乐）
近期，地产政策频频转暖，12 月中央经济工作会议表示“支持商品房市场更好满足购房者的
合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，随后：1）广州等地下调住房贷款
利率。2）上海、北京等城市房贷放款速度提升。
我们看好地产后周期产业链中家居板块的投资机遇，1）地产竣工方面，预计明年新建商品住
宅维持个位数正增长，上海等部分重点城市二手房成交量已在环比回暖，2）地产开工数据，1-11
月份累计开工同比下降 8.4%，预计伴随政策调整后续有望改善，3）12 月 8 日，国务院常务会议
审议通过了《“十四五”推进农业农村现代化规划》，首次提出实施家具家装下乡补贴，期待后续
补贴政策落地，4）成本端，2021 年住哟家居品牌为应对原材料价格上涨已进行提价，伴随近期主
要原材料价格下降，有望迎来业绩改善。
家居板块已进行一轮估值修复，目前时间点我们看好：1）敏华控股：把握疫情后家居行业格
局重塑机会，国内渠道端快速扩张，过去 1.5 年时间门店数量同增 80%，关注店效改善进展，预计
FY 22(截至 3 月）、FY23 的 PE 分别为 17、14 倍；2）顾家家居：国内软体家居龙头，品牌、产品
和渠道价值领先，内销层面推动软体+定制一体化，外销伴随海外产能逐步释放、有望打开增长空
间，预计 21、22 年 PE 分别为 29、23 倍；3）喜临门：正处于渠道、品类快速扩张阶段，员工激
励计划彰显发展信心（22-24 年营收/归母净利润 CAGR 不低于 25%/30%），预计 21、22 年 PE 分别
为 27、21 倍（wind 一致）；4）索菲亚：定制衣柜龙头深化渠道布局，整装、大宗渠道稳健发展，
进军整家定制有望大幅提升客单价、打造新的增长点，预计 21、22 年 PE 分别为 15、13 倍。五、建材行业：三大利好共振，首推消费建材（建材行业分析师 杨光/李长鸿）
从地产产业链角度：我们重点推荐消费建材龙头企业，主要基于三点原因：1）地产政策或已处
在底部，预期未来边际有放松趋势。我们认为政策面整体触底，未来边际上的放松有利于缓解目前
地产产业链的资金压力，有利于消费建材板块的估值修复。2）消费建材估值已回归合理区间，龙头
具备投资机会。2021 年受地产政策及个别房企事件影响，板块整体杀跌严重，龙头从高点回落 30-
40%以上，向下概率较低；2021 年 11 月以来板块估值有所修复，当前仍处于合理区间。2022 年以来
估值切换，龙头更具备投资价值。3）终端涨价可缓解成本压力，龙头业绩增速更稳。相关企业纷纷
发布调价通知，如东方雨虹 2021 年发布四次涨价函，有利于企业向下游客户传导成本压力。
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