1、事件驱动:4月7日,华夏中国交建REIT正式面向公众发售,一天大卖650亿,创下特许经营权公募REITs产品的配售比例最低。今年开年以来,受俄乌冲突和国内疫情反弹影响,不少“固收+”品种也在开年亏损,在市场遇冷中,在二级市场走出独立行情的公募REITs产品,更容易获得投资者的青睐。
2、何为REITs?REITs是一种信托基金,全称是房地产投资信托基金,是将房地产证券化的一种手段,基金的资金主要投资于不动产,包括高速公路、房产、物业等。简单来说,相当于一群投资者把钱交给基金经理,用来投资房地产或者基建项目,这些项目会产生一定的回报,比如租金,扣除管理费后再分钱给大家。REITs的目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产,使得小额投资者也可以投资房地产。
3、公募REITs和类REITs。从资产上看,公募REITs基础设施包括仓储物流,收费公路,机场港口等交流设施等设施,而类REITs包含工业,仓储,住宅,医疗保健等行业。类REITs的REITs直接持有项目股权,管理人不限于公募基金,且海外杠杆率相对灵活,负债可以用于收购和改造资产。
4、对上市公司的影响。上面是对投资者而言,对于相关公司来说,越多非住宅类的物业和土地储备的公司,利好越大,财务杠杆越高的公司,发行REITs的意愿越强。上市公司成功发行REITs,将降低其资产的资金沉淀,有利于加速企业向轻资产的转型,对上市公司提供新的融资渠道将有着积极意义。
5、REITs基金现状。截至4月7日收盘,存量11只公募REITs产品平均溢价率高达25%,溢价率最高的中航首钢生物质REIT,溢价率高达57.4%。另外建信中关村产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT两只产品,溢价率超过了40%。
6、风险提示:REITs本身是以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的,目前公募REITs产品溢价很高,第一批机构筹码6月份解禁。对于发行主体来说,拥有特许经营权或所有权,现金流更稳定,多在财务方面得到优化。
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(部分资料来自韭菜公社)