211108国务院召集房地产形势座谈会纪要      

（从会议纪要看，房企对目前行业形势极度悲观，各代表们发言，除了不停诉苦之外，亦不乏有地产将硬着陆、影响社会稳定、影响金融安全之辞，此次调研会议，可能会对ZY后面具体的房产税细则产生重大影响，地产毕竟是目前地方财政无可替代的收入来源，大棒过后，萝卜还是要给的） 

企业座谈会纪要

时间地点:11月8日上午9: 00-10:40深圳五洲宾馆长江厅

调研围绕三个问题:

1)结合深圳实际，谈谈对当前房地产总体形势的看法;

2)对当前房地产风险情况的判断以及相关政策建议;

3)对房地产税的看法和建议。

 

一、万科代表发言:

·万科是混合所有制企业，已经转型城市配套服务商;

全国房价回落很明显，一二线下降更多，土地市场也在下滑，流拍多;万科9月份销售同比

下降37%，10月份同比下降31%，销售下滑程度超过了2008年金融危机的时候;

·深圳市场下降也很快，一手房套数三季度环比下跌43%，同比下跌31%;9月，二手房销售

套数降至2012年9月来最低点;

·高杠杆的模式很难继续，这次行业陷入流动性危机，部分地方政府的财政压力也很大;行业目前资金链风险是第一位的，房企的钱来源于客户和融资，目前两头受挤压，所以土地市场也被传导;

·万科三季度货币资金还较多，净负债率低，本身还是财务稳健的;建议:

·建议融资方面，对直接融资和股权融资有差别的放开，避免一刀切;

·加快 REITs，RMBS等资产证券化产品发行，增强经营性产品流动性;.

·三道红线要对开发持有分开考核，把开发和经营业务负债区分开;

·销售方面支持信用好的企业额度，做到平稳有度;

·政策要稳定，保持延续性，不发生大扭转，避免系统风险，不能叠加，造成挤兑和断裂;·房产税建议初始方案从轻开始;关注独居人群等特殊人群;尽快确定试点城市和方案，消除客户预期不确定性

 

二、佳兆业代表发言:

·佳兆业现金流已经非常紧张，彻底丧失投资能力。

·销售到目前875亿，比去年上涨34%，但是因为货比较多，这两个月断崖式下降，必须降价，高渠道费，很难像以往做到快周转;

·信用评级机构不断给予降级，穆迪标普惠誉中诚信都给予负面或观望评价;债券违约还导致国内银行因为评级下降进一步停贷抽货，企业遇到巨大困难;

9月份说额度放松，民企感受不明显，可能国企略好;

·民企生存环境举步维艰，违约，资金链断裂，流动性危机，销售也不能收到款，导致循环风险;

·企业目前四保:保交付,保财富和刚兑,保工程款支付,保员工工资;但如果没有外界帮助，

做到很难,最后停工烂尾,连锁反应;

建议:

·建议对企业不停贷,不抽贷,适当给与展期,已经有金融企业违规把公司明显资金划拔转走;

·针对企业的案件建议和恒大一样指定深圳法院集中管辖，各地因为信托起诉查封冻结资产，对企业解困的经营安排造成实际困难;鼓励国有企业收购项目或引入作为战略投资者，帮助民营企业补充现金流，重塑市场信心;

·房产税觉得时机不好，年底和春节会加剧对行业的打击，建议拖迟一年以上实施;

 

三、卓越代表发言:

·我们理解行业模式有变化，过去追求规模，现在追求质量;高房价对老百姓有负担，高地价开发商实际上压力也很大;

·也有困惑，限价出让土地，市场好的时候赚一点钱，市场差的时候要亏很多钱，这个模式很难持续;

·市场情况上下半年差别很大，上半年我们超过计划10%，超过去年同期80%(去年疫情基

数低)，但是9月份开始比去年下降50%，10月加上黄金周的促销，比去年同期还是下降了28%。动态库存去化周期从8月的7~8个月，上升到10月的18个月;

深圳市场也下滑很快，从年初买房摇号"打新"，到现在出了西部少数热点区域，大量非热点

区域报名人数不及房源数字;

·土地市场下滑明显，一批次以后，不仅我司没有能力参加二三批次，全行业都没有能力参加二三批次拍地;

·原因为市场下滑可以企业自救，但是10月后内部看法改变，资金环境持续恶化，上下游恐慌，客户没有信心，地方政府还有些增加监管等调控措施加码，行业现金流及其紧张，形成踩踏挤兑，造成恶性循环;

建议:

·建议政府出面引导正面舆论

·鼓励金融机构国企民企一视同仁，正常运作，帮助行业稳定信用;

·调控和监管不宜加码，很多局部加码的政府风控会造成全局系统性风险;

·集中拍地等人为造就峰值调控措施可以适当调整

·房地产税会大幅影响消费者信心，建议要么早收轻收，要么干脆不收，推迟试点，现在对预期影响太大;

·房地产税会影响租金，造成部分租金上涨，政府要有预案;

 

四、深圳房协代表发言:

·市场下滑，深圳市土地出让已有压力，我们在和政府一起做推介，担心房地产硬着陆

·现在行业信心不足，佳兆业是我们绿档企业，也遇到问题，主要是流动性问题，现在舆论环境不好，影响企业资产处置，国企也不愿意收购，刚刚传出来华润介入，华润就表态辟谣

·房地产也在深圳25年，大家都是积极稳健的,深圳市场成熟度高,企业不会向政府甩包袱，但是这次流动性危机，开发企业子就比较困难

深圳只有17.8%是商品房，居住用地少，房地产税的征税怎么征?深圳移民多，很多人都有老人要来，二胎三胎还在鼓励生，怎么考虑减免?

·现在如果农民不征，城市更新以后反而征，房地产税会不会对城市更新形成障碍?

 

五、平安银行代表发言:

·行业目前是现金问题，稳定行业需要贷款给额度，地价款缓付，预售条件放宽，帮助开发商资金回笼，部分区域行政限购可以放松一点，利率照顾新市民购房等等;

房地产税意义重大，但现在居民购房意愿低迷，敏感时期，建议择机推出，以免影响销售和投资;

六、华润信托代表发言：

·原有对行业的过度支持造就了现在的模式。现在市场预期很悲观，两集中，土地一下子进入冰点;

·地产金融的冲击，对上下游都有影响，也会影响到就业。房企对民企的监管加剧，又引发了更大的风险向外传播。

建议:

·监管不要朝令夕改，可以还款，不能违规抽贷

·引导银行加快投放，保证房贷;

·有风险的企业，项目可以国企托管，政府，或者AMC支持;

·对资不抵债的处置要提前做准备;

·房地产税长期看持有成本加大，促进房住不炒，但短期看，会加速行业硬着陆;·农村城市差别，老人和新城市人群，都要考虑公平性，建议到安全区再推进房地产税，要慎重，开弓没有回头箭，要减少冲击;

 

七、南方基金代表发言：

·我们关心信用债，信用有传染性，新增十家违约，涉及2200亿占房地产信用债6.8%，但是市场定价,还有13家低于60块，预计也会违约，涉及6600亿,20.6%,加起来超过30%，风险还是很大。

·目前地产信用债一级发行基本冰冻;明年一季度是偿债小高峰，美元债违约风险更大，债务危机远未结束;

·现在担心信用风险向上游蔓延，地产行业下滑，土地市场低迷，影响财政收入，继而影响城投债的偿还;房地产信用债占总体信用债8%-10%，但城投债占总体28%，如果城投债出问题，风险是地产信用债的3~4倍。

·建议保流量，防挤兑，也要减少那些自相矛盾的调控，如有地方出现限跌令，我们看来是资产可变现性打折;

建议:

·加大按揭的托底力度，保证正常按揭;

·加大租赁市场供应;

·短期增加发债额度，合理再融资也要恢复

·房产税最大的影响是市场定价体系，380万亿住宅市值，36万亿个贷余额，资产定价体系会被打破，金融机构无所适从，希望尽早明确细则，帮助金融体系重新定价，减少冲击。

 

八、中信银行代表发言：

·危机率先发生在深圳几家发展商，既有必然性也有偶然性，必然性是野蛮生长，过度融资均难以为继，但爆雷的恒大、宝能都投了新能源汽车，也和这个行业挑战比较大有关;

·深圳发展商过去的优点未来可能变成缺点，一是旧改为主，利润高，但是周期太长，资金被占用可能拖垮;而是财务创新多，比如对财富管理利用比较充分。

·今年不是市场的最低点，看情况会越来越难，市场有踩踏，资产没有人敢买，处置资产难，或者处置掉也于事无补，开发商现金流近乎枯竭。

·建议恢复行业信心，不能酿成系统性风险，如果房价下跌30%，传导到金融体系都有巨大风险，现在要谨防误伤，早日帮行业度过难关。

 

九、建行代表发言：

·银行对于租赁的信贷支持要和集中度管控分开计算，银行要促进放弃转型，如重资产到轻资产，给转型时间。

·房产税要谨慎，也要考虑地区差，从长沙调过来，发现深圳很小的房子很贵，大家压力都很大，需要合理考虑免征。

 

十、高层领导总结发言：

·感谢各位参加座谈，都从自身和行业角度提出了很多很全面意见，我们会归纳分析，吸收大家合理的政策建议。

·发展研究中心是中央智库，不同于建设部这样职能部门研究，主要是在后台对重要经济问题提出有针对性的建议，帮助中央出台政策与措施;

·广东市场化充分，是市场化的睛雨表,敏感,问题感受比较早,反映问题也有实事求是精神，上次限电事件，就是来广东调研，最后总书记做了重要批示解决。

·大家目标一致，都是为了行业经济稳定健康发展，促进就业。谢谢大家！