一、公司最新情况

 

2020年，面对经济、政策及市场带来的困难，叠加疫情给全年经营工作带来的巨大挑战，公司克服了种种困难，在“强化组织能力，提升经营质量“的主题引导下，超越奋进，把握市场机遇，全年合约销售额再创新高，达2426.8亿元，同比增长15%。在Top20品牌房企中处于领先水平，进一步巩固了行业地位。纵观2020年，公司投资工作突出、运营调度高效、财务融资文稳健、产品研发和工程管理领先，综合实力进一步增强。公司2020年年度报告已于4月17日对外披露。

2020年，公司累计实现签约面积1194.8万平方米，同比增长10.73%，实现签约金额2426.8亿元，同比增长15.23%，销售金额涨幅位于TOP20房企前列。

2020年，公司实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%，公司房地产项目结算面积463.91万平方米，同比上升21.8%；结算收入751.78亿元，同比上升31.0%。公司实现归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，同比增长3.2%。公司的房地产业务结算毛利率为33.6%，保持行业较高水平。

公司高度重视现金流管理，一直保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。截至2020年末，公司剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，实际资产负债率为68.51%；净负债率为62.53%（在计算净负债率指标时，计息负债总额为1130亿，含应付联合营公司及项目少数股东的计息债务合计32.7亿）；剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.21倍（在计算现金短债比指标时，现金及现金等价物已扣除预收监管资金40.4亿，短期负债合计为415.0亿，含其他应付款中应付联合营公司及项目少数股东的计息债务5.3亿）。公司三项指标均在“三道红线”要求以内，始终保持在绿色档公司行列。

2020年度利润分配预案为：以2020年12月31日公司总股本4,514,583,572股为基数，每10股派发现金股利7.00元（含税），合计拟派发现金红利3,160,208,500.40元（含税），占公司2020年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为30.39%。）

二、问答环节

关心的问题主要包括：

第一，   金地集团“十四五发展规划”？

第二，   2021年公司销售目标？可售货值如何？2021年的公司的新开工和竣工计划？

第三，   公司营收增幅最大的华北区域毛利率减少10.76%，原因如何？对此的应对措施？

第四，   金地物业在集团中的地位如何，未来的发展计划和目标？

第五，   公司是否受到了房地产贷款分类监管的政策的影响，公司的融资渠道是否畅通？

第六，   金地管理2020年的经营情况如何？

第七，   公司未来的拿地计划和策略？

第八，   行业内“三道红线”及供地两集中政策的施行对金地带来的影响？

第九，   公司对多元化业务的展望？未来5年公司业务发展的重点？

第十，   公司未来的分红计划？现金股利派发比率是否有提升的计划？

 

Q1: 金地集团“十四五发展规划”是否已经制定，简要介绍未来五年的发展重点？

A1：公司秉持“平衡发展观”，努力追求规模和利润的持续均衡增长，在行业收益率显著承压受限的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。

未来公司仍将以地产开发为主业，通过城市深耕和不断拓展新城市，进一步扩大销售型业务规模，同时加强商业等持有型业务的开拓，并在物业管理等地产上下游产业链深入挖掘业务机会；积极拓展多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合的创新产业板块，有计划分步骤地在医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生活等产业领域探索实践，促进集团规模、利润和综合竞争力的提升。

 

Q2: 请问贵公司2021年的销售目标如何？可售货值如何？

A2: 目前公司土地储备充裕，可售货值结构合理，经初步盘点全年总可售货值约4600亿元。在2021年争取抓住各个市场机会，通过制定合理的销售策略，及时调度供货，争取实现合约销售金额2800亿元的目标。

 

Q7: 2021年的公司的新开工和竣工计划？

A7:2021年，公司计划新开工面积 988 万平方米，竣工面积 1,362 万平方米。随着2021 年新获取项目的增加，叠加新冠疫情对工程施工带来的不确定性，公司将在年中就经营计划进行调整。

 

Q3: 年报中公司营收增幅最大的华北区域毛利率减少10.76%，原因是什么？对此的应对措施？

A3：华北区域2020年结转毛利率34.41%，毛利率水平表现尚可，金地在北京、济南、石家庄等地项目表现收益情况表现较好，但受京津冀市场调整影响，毛利率同比有所下滑。

面对市场的调整，首先在投资上我司始终保持严谨与审慎，其次在产品力、成本上持续提升竞争力，实现更多溢价。再次在营销上，严控分销使用，节约营销费用。最后在销售策略上，因城施策，通过制定合理的销售策略，开展销售行动，实现销售与利润的均衡增长。

 

Q4：今年房地产开发业务的毛利率下降的主要原因，以及未来的毛利率趋势展望。目前贵公司有多少已售未结，其毛利率水平如何？

A4：近年来，在房住不炒和因城施策的调控基调下，房地产市场平稳运行，行业整体的平均利润水平逐步回落，头部房企的毛利率水平也逐步下滑，公司的毛利率水平也逐步下滑。公司未来会继续择优投资，提高投资质量，并坚持精益运营，向管理要效益，从周转水平等多个方面提升公司整体利润表现。

 

Q5: 金地物业在集团中的地位如何？在物业企业上市浪潮及规模快速扩展的态势下，金地物业未来有何发展计划和目标？

A5: 金地物业始创于1993年，是金地集团重要的子公司，是为客户提供物业管理服务、资产和客户资源运营的综合服务平台。经过近30年的发展，金地物业在住宅物业、商办物业以及城市服务领域均处于行业领先水平，管理项目包括中高端住宅、产业园、学校、商写、政府机关等多种业态，服务已遍及全国200余座城市，金地物业的服务品质在行业内有口皆碑。2020 年，金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，重新定义了物业服务的广度和深度。 2020 年合约管理面积突破 2.7 亿平方米，新增外拓合约面积超 6700 万平方米，体现了优秀的市场拓展能力。

未来，金地物业将依托物联网、大数据、云技术及人工智能等创新科技，持续构建“智享生态圈”，紧密围绕“资产全生命周期”和“家庭全生命周期”两大主线进行业务布局，将优秀的服务品质与创新技术相结合，持续打造金地物业的核心竞争能力。

 

Q6：2020年末颁布了房地产贷款分类监管的政策，公司是否受到影响，融资渠道是否畅通？

A6：公司各融资渠道同样受国家调控影响，但公司凭借较好的行业地位及信用水平，可以获得行业内较好的融资。公开市场融资对募集资金用途限制较为严格，目前只能用于借新还旧，且限制为交易所市场融资只能偿还交易所到期产品、银行间交易商协会融资只能偿还银行间市场的到期产品。

 

Q7: 金地管理2020年的经营情况如何？未来有何规划和发展目标？

A7：金地管理全称“金地集团开发管理公司”，是金地集团旗下独立经营代建业务的一级子公司，公司依托金地集团全国化布局以及丰富的开发经验，为房地产项目委托方提供咨询顾问、开发管理、配资代建、政府代建等多种业务服务。

截至2020年底，金地集团代建业务已布局全国近30座城市、管理服务项目超60个，累计开发管理面积超1000万平米，其中住宅项目累计货值超过700亿，商办项目规模超过150亿。

凭借不断积累的代建实力和品牌价值，金地管理取得了2020中国房地产代建领先品牌TOP3、2020中国年度影响力代建管理运营商、2020中国房地产代建运营优秀企业TOP3、2020中国房地产代建管理卓越榜TOP4等多项荣誉，成功入选深圳市盐田区政府代建单位预选库、东莞市财政投资建设项目代建单位预选库、深圳市福田区房企类代建单位预选承包商库，赢得了市场、社会和政府的高度肯定。未来，金地管理将不断努力，向“做备受信赖的不动产开发管理者”的宏伟愿景持续迈进。

 

Q8: 请问未来的拿地计划和策略（包括成本预算，地区分布，权益比例，多元渠道等）？

A8：公司将根据融资、投资、现金流等情况合理制订拿地预算，并根据竞争热度、项目收益等情况灵活制订区域分布，并不断提升勾地占比，确定合适的权益占比。

 

Q9: 目前在房地产市场销售环节中，开发商依赖中介、被中介"绑架"的趋势越发明显，高额中介费致使营销费率攀高，请问金地在控制销售费用方面有什么应对方式？

A9：金地在年初及时推出“线上售楼处”，展开线上营销活动，在信息技术的辅助之下储备了大量潜在客户。体系建设方面，5月份开展“强军计划”，从招聘培养到考核激励全方位打造营销强军，培育“销冠”文化，全面提升公司的自销能力。今后公司将结合公司自身特点，以互联网工具为平台，与客户建立直接联系，加强自销团队的销售力，努力降低转介依赖。

 

Q10: 近日融创并购彰泰，内含多城市54个开发项目。近期金地是否也会有快速扩大规模的公司层面股权收并购计划？

A10: 公司重视业务规模，收购兼并是一种非常好的快速增加土地储备的方式，公司一直以来都在关注并在市场上寻求好的并购机会，收并购、勾地等非公开投资的占比相比过去也有明显提升。但是并购机会可遇而不可求，这与并购对象业务分布，资产负债情况，管理模式，企业文化等息息相关。公司会加强在这方面的关注度，并综合考虑标的公司和资产的风险收益情况，实时关注市场上出现的好机会。

 

Q11：金地集团在金地商置的持股比例过低，未来能否增加持股比例，让金地集团股东更加充分地分享金地商置的发展成果？

A11：现在金地集团拥有约40%股份。股权架构比较稳定。金地集团管理层一直致力为股东创造价值，使其利益最大化。

 

Q12: 请问管理层未来的派息分红计划？

A12：公司一向重视对投资者的稳定回报，保持利润分配政策的连续性和稳定性，最近五年，公司的分红比例均在30%以上。同时考虑到房地产是资金密集型行业，需要充足的资金保证公司的长远发展，公司在制定现金股利分配政策时，兼顾股东的合理回报及公司的可持续发展，留存收益将用于补充公司流动资金及项目投资，促进公司实现良好的收益，更好地保护股东权益。

 

Q13：公司年报中披露的土储面积统计口径是什么，可售计容面积，还是在建计容面积或是其他?

A13：未结算的可租售面积。

 

Q14：2020年销售预期毛利率和净利率如何?

A14：2020年公司房地产业务结算毛利率为33.6%，保持行业较高水平。受行业政策影响，2020年销售的利润水平将比结算水平有所下降。

 

Q15：近一年公司的拿地测算净利率和IRR如何?

A15：公司内部投资标准净利率约10%，IRR约20%，不同能级城市有所差异。具体的收益指标还要看后续市场、政策等情况。

 

Q16:公司土储目前的金额权益比例?

A16：截止2020年末，公司总土地储备约6,036万平方米，权益土地储备约3,203万平方米，权益比例约53%，以一二线城市为主，对应货值随市场价变动而变动。

 

Q17：对于公司去年12月通过的激励方案，以Top100的房地产公司ROE均值为标准， 2019年和2020年的均值标准分别如何？

A17：公司在进行长期激励提取时，根据“市场可比、业务相似、经营稳定”的原则，按照净资产规模，选取前一百名上市公司为对标公司。对标公司的选择以及业绩目标的计算经过了会计师事务所的审核，也经过了董事会薪酬委员会、董事会的审议，2019年度净资产规模前一百名上市公司的净资产收益率的平均值是14.14%。2020年度的上市公司年报尚未披露，因此尚无2020年度的对标公司数据。

 

Q18：保利和万科都有了回购方案以稳定股价。金地目前的股价远低于净资产，请问有无回购计划？公司未来有无提高现金股利派发比率的计划？

A18：公司管理层致力于为股东创造长期价值。自公司2001年上市以来，公司累计实现归母净利润约670亿，净利润复合增长率达26.45%，且保持每年现金分红，累计现金分红达196亿元，远远超过公司上市以来的股本融资额104亿元，近六年的股利支付率均超过30%。公司将继续采用现金分红等方式与投资者分享公司发展的成果。

公司分红政策的制定既要兼顾股东的合理回报，也要确保公司的可持续发展。公司将留存收益用于补充公司流动资金及项目投资，促进公司实现良好的收益，能更好地回报投资者。

 

Q19：金地物业近期有没有独立分拆上市的计划？

A19：公司目前没有可以披露的信息。

 

Q20：关于天津南开双峰道地块项目，在16年的年报里权益是100%，在17年和随后的年报中权益变成了58%，是否因为出售了部分权益？

A20：天津南开双峰道项目为公司于2016年获取确权的项目，并于2017年上半年引入合作方共同开发。

 

Q21：年初行业内有公司爆出存货计提大额减值的问题，金地是否有这种情况?

A21：2020年末，公司计提存货跌价准备为8.6亿元，具体可以参见财务报表附注“合并财务报表项目注释—6、存货—2) 存货跌价准备”处。

 

Q22: 管理层对多元化业务布局的展望，是否对物业管理是否有分拆上市的计划?

A22：未来五到十年公司仍将以地产开发为主业，适当进入地产相关上下游产业以及其他多元化领域，平衡好规模、利润与多元化产业投资。

 

Q23：对于规模和利润的平衡发展观，董事长准备以如何的策略和方针去进行，是更注重金融负债端的成本压降，还是更注重通过规模效应对上游的议价能力，还是更注重通过产品品质提高对下游的溢价能力，还是更愿意提高管理效率降低三费来提供股东效益?

A23：在房住不炒和因城施策的调控基调下，公司将继续坚持平衡发展观，提高投资质量，坚持精益运营，向管理要效益，从产品竞争力、销售力、开发效率等多个方面实现规模和利润的均衡发展。

 

Q24：2020年公司毛利率下降7%，公司如何看待未来房地产开发业务的毛利率达到稳态后，能维持什么水平？

A24: 近年来，在房住不炒和因城施策的调控基调下，房地产市场平稳运行，行业整体的平均利润水平逐步回落，头部房企的毛利率水平也逐步下滑，公司的毛利率水平也逐步下滑。公司未来会继续择优投资，提高投资质量，并坚持精益运营，向管理要效益，从周转水平等多个方面提升公司整体利润表现。

 

Q25：请问管理层2020年的销售回款情况如何？

A25：公司始终高度重视销售回款的管理，销售回款保持着良好状态。

 

Q26：致股东函提及，2021年开年以来多，项信贷及土地政策叠加，房企将要面对更大的资金压力。对此，公司未来的融资计划是什么？将主要用于哪些业务？可否做出具体指引？

A26：公司将在国家“三道红线”等房地产行业管控要求的指导下，合理管控负债规模的增长，同时合理搭配公开/非公开、境内/境外等融资模式的占比。

 

Q27: 请问管理层2020年新增土储的货值如何？截至20年底总土储的货值是多少，总土储的平均地价如何?

A27: 2020 年公司新获取项目 116 个，新增土地储备 1,657 万平方米；截至 2020 年末，公司已布局全国 70 个城市，总土地储备约 6,036 万平方米，其中一、二线城市占比约为 71.2%，对应货值随市场价变动而变动。

 

Q28: 请问贵司2021年销售规模、利润率目标预计如何？

A28：公司秉持“平衡发展观”，努力追求规模和利润的持续均衡增长。目前公司土地储备充裕，可售货值结构合理，在2021年争取抓住各个市场机会，通过制定合理的销售策略，及时调度供货，争取实现合约销售金额2800亿元的目标。

近年来，行业整体的平均利润水平逐步回落，头部房企的毛利率水平也逐步下滑，公司的毛利率水平也逐步下滑。公司未来会继续择优投资，提高投资质量，并坚持精益运营，向管理要效益，从周转水平等多个方面提升公司整体利润表现。

 

Q29: 请管理层详细讨论20年毛利率下跌的原因，以及下降趋势未来是否会持续?

A29：受房住不炒政策和热点城市地价居高不下的影响，公司2020年毛利率有所下滑，但仍处于行业较好水平。

房地产市场在调控的引导下仍将保持总体平稳状态，“房住不炒”仍然是调控的主基调。“三道红线”、“涉房信贷余额管控”、供地“两集中”等规范性政策将促进行业长远平稳、健康地发展。目前公司大部分在售项目的利润率情况在行业处于较好水平。公司将继续精准把握投资节奏，提高产品竞争力，加强运营效率，保持销售规模和盈利水平的均衡发展。

 

Q30: 请问管理层2020年的销售回款情况如何?

A30：公司始终高度重视销售回款的管理，销售回款保持着良好状态。

 

Q31: 下一个五年，金地多元化发展的重点是什么？物业服务或者教育等?

A31: 公司多元化业务涉及家装、教育、文化体育等。未来五到十年公司仍将以地产开发为主业，适当进入地产相关上下游产业以及其他多元化领域，平衡好规模、利润与多元化产业投资。

 

Q32: 土地供地两集中政策中的22个城市与公司土储布局重合度较高，会否影响公司的拿地计划？公司对这项政策怎么看，有什么应对措施？

A32：双集中供地政策涵盖大部分一二线主流城市，对整个行业的大部分头部房企来说，都是大家土储布局的重点城市。总体不会影响公司的拿地计划，公司过去几年一直坚持深耕广拓的布局策略，截至20年底已进入70个地级及以上城市，除了这22城以外，还有数量非常多的二三四线城市也是公司投资覆盖的标的。这项政策会在一段时期内明显加大土地供给端的供应，对平抑地价有一定作用，公司已经在资金安排、投资管理方面提前做好了准备工作。

 

Q33：请问行业“三道红线”的施行对金地带来了哪些方面的影响？以及金地的创收逻辑是否发生改变？管理层如何看待公司未来的发展机会？

A33：公司始终坚持平衡发展观及稳健的财务政策，注意控制负债风险，在历史上也未突破过三道红线指标。“三道红线”等相关政策有利于房地产行业回归理性发展，公司将顺应政策及市场的变化要求，做出相应调整，提高投资质量，并坚持精益运营，向管理要效益，从周转水平等多个方面提升公司整体表现。

 

Q34：预计非并表项目的结转和收益对于公司未来利润的贡献占比在什么水平？

A34：2020年，公司对联营企业和合营企业的投资收益26.8亿元，占总归母利润约30%。非并表项目利润贡献占比受不同阶段表内外项目比例影响。