REITs即不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

简单说这是一种基金，你把钱给他，他拿去购买稳定收益的资产，例如高速公路，你入股后，你可能就是你们家门前那条高速公路的股东了，然后高速公路的利润90%拿出来分红，收益相对来说很安全，而且这个分红比例很高。可以看下最近获批的项目情

这次大概有300亿项目，后续预计是万亿以上，这对券商肯定是利好，又可以收管理费了，而且这是个可以在二级市场交易的基金，手续费也可以赚不少。

那个预计现金流分派率，就是预期给你的每年分红，这里可以看到有的高，有的低，相差很多。主要因为有些是特许经营权，有些是产权。而且期限不一样。

产权的比特许经营权低是因为产权到期后，所剩资产还能变卖。但是特许经营权到期后就是个0。产权就相当于你买了个房子，每年收租金，到期后房子还是你的，你还能卖房。特许经营权是你租了个房子，然后再对外出租出去，特许经营权到期后，什么也不剩。这里的内部收益率是最重要的指标，这个就是换算出来真实的投资回报率。就如第一个项目，你第一年拿8.2%，第二年拿8.4%,持续下去，拿14年。第十四年只有分红，没有本金。这个可以等同于你每年拿6.26%，到期还有本金可以赎回。明白么？不明白不重要，你就记住内部收益率就好，那是你真实能获得的利率。

还有那个存续期限，是最亮的点，因为这个指标，会造成这种基金会有很大的误差。你们觉得中国能维持高利率几年？中国预期2035年会进入发达国家门槛。发达国家什么概念？你们可以看下发达国家的利率是多少，很多近乎为0，因为社会已经进入发达状态，经济较难再像现在一样每年的高增长。也就是说，15，20年后，中国国内利率估计也会进入1%-2%，甚至1%以内。这时候这种6%的理财是什么概念？？因为对远期的折现率问题的偏差，远期这种长期的稳定收益项目的价值会有质的飞跃。

而且这种基金是可以在二级市场随时交易的，每年有较为稳定的大额分红，还能随时交易，到时大概率会非常火爆。公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。这个基金的到来，也会促进相关行业现金流充裕，加速相关行业的发展，IDC，仓储物流，高速公路等企业。这个基金出来的火爆，很容易带动相关概念股的市场关注度，这里相关股票太多了，可以自己找找。