[浙商地产]中介费率上限调控怎么看?影响有限，靴子落地反而打
灯盏糕
为国接盘的散户
2023-01-05 22:29:57
[浙商地产]中介费率上限调控怎么看?影响有限，靴子落地反而打开估值空间!事件:1月5日彭博新闻称政府考虑讲中介费率设置在销售价格2-2.5%。实际政策和消息可能有差异。彭博新闻此次援引知情人士的信息，并不代表最终政策一定会执行。我们认为监管层之所以会讨论中介费率上限的问题,初衷是为了通过活跃二手房交易量带动新房成交，进而起到企稳房地产市场的作用。然而，我们认为真实有效的提振新房市场需求，一方面需要继续放松需求端限制性政策，另一方面需要恢复就业和收入信心;控制中介费率的效果实则有限，并非是提振销售重要因素。2023年二手交易量修复弹性高于新房,重点在交易量的回升。我们看好贝壳 2023年表现主要原因有三个: 1)短期保交楼背景下，存量房更吸引核心城市需求，2023年保交楼持续推进过程中，二手房仍然是短期需求释放的重要选择;2)中期土地市场修复弹性弱、恢复时间长，新房供给有限的情况下，新房待售面积库存和二手房成为消化需求修复的主力;3)长期来看城镇化发展进入成熟阶段，二手房交易量势必超过新房。我们认为，推动贝壳2023年业绩修复的主力在于成交量的提升。中介公司相对房企轻资产运营，资产负债表修复弹性相对开发商更快。中介费率实则不高，靴子落地反而打开估 值空间。2021 年中介行业二手房平均费率 1.52%，贝壳2021年中介费率2.76% (包含增值服务)。根据彭博新闻，中介费率 的调控区间拟控制在2-2.5% (不包含增值服务)。我们认为该政策如果实行，费率控制区间和贝壳现阶段费率差异不是很大，对贝壳影响实际有限。根据我们模型测算，在悲观情形下如果二手房中介费率上限设置到2%，对贝壳的影响是2023年收入正增长转为降幅收窄、2024年收入同比转正，业绩相较于2022年持续修复虽有延后但趋势不变。我们认为目前压制贝壳的核心因素在于“中介费率”的达摩克斯之剑，犹如房地产税对房地产销售和价格的影响;政策实际落地，影响证实有限，反而会进一步打开贝壳估值空间。2023年市场好转推动公司业绩修复+公司在业内是绝对龙头+公司2023年大概率入港股通带来更强流动性，我们认为贝壳股价短期受消息影响回调即是买入机会。继续看好贝壳，维持公司2023年目标价72港元。风险提示:房地产销量修复不及预期;外媒传闻的真实性
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