6月2日一大早青岛市多部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
重点有三：
以上的新政策，你说对青岛楼市会有很大影响嘛？老实说我认为作用有限，就好像在大海里扔了块石头掀不起什么水花。救市消息大家早就司空见惯了，连我都很少提笔去写，今天之所以特意去和大家聊青岛，是因为这一次的意义真的非同一般。第一，大家回想今年有多少政策是在“朋友圈”和“微信群”发布的，然后记者打电话到各地住建局或者银行去核实。大家都不敢当出头鸟，很多城市也担心出现政策一日游的情况。如今一向保守的青岛却大大方方发布文件宣布救市，信号极强，接下来大部分强二线城市都可以自行安排放松了。第二，青岛选择此刻松绑的时间点非常巧妙，本周的负面消息实在太多，网上还掀起了一股救市or躺平的讨论热潮，各大派别各抒己见。青岛的行动无疑就是在告诉大家，躺平绝非良计，救市才是唯一的选择。还是那句老话吧，只要房地产市场一天不回暖，救市的动作就不会停止，大家要学会读懂政策背后的含义。第三，改善换房的地位提高了，二套直接3成首付，另外二手房推动“带押过户，卖小换大”等，都是在支持改善换房。在2022年的时候，高层某会议曾经提及允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。一二线寥寥无几，最多也就是“认房不认贷”，或在公积金上做做文章，极少城市会主动降低二套房的首付。可地方的限贷越不松绑，开发商则会偷偷通过各种违规骚操作来帮助购房者降低首付比，这种现象今年层出不穷。虽然监管屡次对开发商罚款警告，但开发商为了卖房回笼资金别无他选，只能低调行动，根本无法杜绝。对于降低二套首付比例，虽然不能通过正规的银行途径，但是在市场这个大手调节之下，早就默默进行了，别说两成，哪怕零首付都能完成，只是这些资金不一定安全，购房者也要承担较大风险。现在青岛主动把二套首付降至3成，对于真正的改善群体来说，换房终于不用冒风险，而对于开发商来说，也算是松了一口气。目前二套能做到三成首付的，全国强二线城市中也仅剩下青岛了，大部分是四成为主。比如苏州南京等，包括青岛的隔壁兄弟济南在5月末的时候同样出台了救市新政，二套首付降至4成。像青岛济南这类的双子星城市，很多客户都是重叠的，都是山东省下辖的地级市过去购买。在没有增量的前提下，只能卷存量客户，你要是政策力度不够大，客户就会被别人抢光。所以我预计，接下来二线城市将会进入到救市的内卷当中，一个个大招将会此起彼伏，让人应接不暇。今天房地产股再次大涨，和地产相关的产业链比如家电、家具、建材也在午后走强。这一次呢是因为网上一篇小作文。内容总结一下，大概有这么几条：1、降息、大放水
2、“优化限购”的风已经从2022年的三四线城市吹到了核心一二线城市。
恰好青岛出了新政，再就是外媒也在传一些利好的风声，房地产股一下子就被打鸡血了。其实真正的救市，不是单单针对房地产，而是整体基本面，从基本面看无非就是货币政策和财政政策。救不救楼市，有些人的理解是说房价，其实房价跌了多少也并非唯一的参考，很多人的理解跟我的理解是完全不一致的。而其实整体上，最符合预期的不是房价下跌，也不是房价大涨，而是房价要稳或者稳中有升。我给大家简单提下目前因为房地产引发的问题；其一，因为房地产行业不景气，作为实体行业，引发了上下游的不景气。其二，房地产作为信贷的重要来源，引发了金融风险。如果房价下跌30%，意味着买房人的本金已经彻底跌没了，银行的抵押品价值开始低于银行放出去的贷款，这势必会给以银行为中心的抵押品带来金融风险。
第三，也就是最重要的，房地产作为抵押品，是中国的资本市场。重要的事情说三遍，再强调下，中国楼市类似美国股市，是中国资本和融资的最重要来源，是绝对不能出问题的。目前信贷不扩张，其根源就在于楼市。而信贷不足与需求萎缩的双螺旋问题是目前基本面的最大问题。而撇开经济政策，单从房地产调控政策来看，这只是其中一个维度而已。包括最近提的救内需首先救楼市的说法，也只是单单从房地产调控政策角度，其实并非核心矛盾。而哪怕从这个角度看，环顾一圈今年二线城市的救市手法，也还是相对保守而且没有打到核心点上，当然这也意味着，要救楼市的手段太多太多了，是意愿问题，而不是能力问题。比如，限购到现在还扭扭捏捏，市中心限购依旧不放开，包括这一次的青岛，其实真的没有必要，即便全放开了，市中心两区的房价都不会出现异动，毕竟投资客现在可选的城市多着呢，不要太高看自己了。但愿就像某些人说的那样吧，一二线城市争取尽早全部“脱限”！关于放水这一点，其实只是早晚的事情，下半年降息的可能性也是非常大的。
