政策力度再超预期，下调首付比例、存量房贷利率，继续看好地产行情【方正金融】

#央行发布通知、下调首付比例下限及房贷利率。1)下调首套、二套房首付比例下限至20%和30%，2)调整二套房贷利率为不低于LPR+20BP（新增房贷），3)降低存量首套房贷利率。

#首付比例下限统一下调、政策力度赶超上一轮。首付比例调整政策为：不再区分限购与非限购城市，首、二套房购房贷款首付比例下限统一为20%和30%，各地因城施策自主确定具体比例，本轮首付比例调整力度赶超上一轮（2016年）。

#政策给予城市自主选择权、一线城市首付比例有望下调。由于不区分限购与非限购城市，本次首付比例下限调整政策，潜在受益度更高的是一线城市。不过，这并不意味着一线城市的首付比例会直接下调到20%和30%，而是因城施策自主确定各自的首付比例下限。

#二套房贷利率加点下限下调至20BP、政策继续支持改善性购房需求。房贷利率加点有 3 个关键节点：1）2019年8月确定了首套、二套房的初始加点，2）2022年5月下调了首套房贷的加点，3）本次政策将二套房房贷利率下限调低 40BP，改善性购房需求继续得到政策支持。

#存量房贷开启下调窗口、从首套房开始调整。上证报引用接近监管的有关人士的表述，存量首套房贷利率调整涉及几千万户、上亿居民，利率平均降幅约0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，年利息支出节省超5000元。

#投资建议：政策力度再超预期、下调首付比例、存量房贷利率、继续看好地产板块表现。8 月底政策密集出台，政策拐点已至，后续更大力度的政策可期。资本市场支持房企融资进展有望提速，金九银十楼市回暖值得期待，风险有望稳妥化解，继续看好地产板块表现。

#标的方面，建议关注以下投资主线：①一线城市标的（天健集团、京投发展、越秀地产），②存量房（我爱我家、贝壳-W）、③格局优化（天地源、建发国际、华发股份、越秀地产）、④优质龙头（招商蛇口、保利发展）。

风险提示：政策落地、楼市回暖或不及预期。

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