南山控股-差异化地产商的基本面与预期
（注：本文所有资料均来源于公开信息，仅做为作者个人对南山控股的基本面研究及公司可能存在的发展预期梳理，不构成任何投资建议。）
一、南山控股主营业务概览
之所以说南山控股是差异化地产商，源于其主营业务除传统住宅房地产业务以外，仓储物流业务，以及产城综合开发业务占比在不断提升。从公司发展主线来看，在可以预见的未来公司会形成住宅地产、仓储物流、产城开发三大业务板块支撑的特色地产商（这里船舶制造相关的业务以及石油后勤暂不做讨论，完全可以在合适的时机放置出上市公司体外），相较大多数住宅地产业务占比80%以上的传统房地产企业，南山控股可以说在利用自身资源禀赋以及不断积累仓储物流和产城建设、运营方面的经验，在实践中前进，谋求转型和业务均衡发展。
根据公司年报披露的土储和在建项目分布来看，公司主要项目上海、深圳、苏州、无锡、武汉、成都、东莞、合肥等城市，均位于长三角、长江中游、成渝及粤港澳等地区的核心一线及强二线城市。 这样的项目布局基本不涉及三、四线城市，相对来说，在房地产行业长期下行的通道中，主要资产分布在有产业和经济基本盘支撑的一二线城市，保证了项目大概率能够实现去化和处置，资产质量总体呈良性。
公司物流仓储业务基本处于稳步发展的状态，由于公司布局较早，存在一定程度的先发优势并且结合仓储物流土地资源的稀缺性以及公司对高标仓建设运营经验，毫无疑问是存在明显竞争优势的。至于，物流园屋顶光伏项目，单独讨论估值没有意义，从底线思维来看，该项目可以给物流仓位业务带来边际现金流增量，从而提升仓储物流项目整体收益，在公司物流仓储业务整体向reits模式运行切换的背景下，能够有效夯实底层资产质量，这是机构投资者看中的，底层资产质量是公司reits产品能够成功发行的核心要素。
以重庆汽车公园为例，网络上有南山投资重庆汽车公园项目对王世云董事长的采访（有兴趣的可以自己搜下），王董对南山产城业务的定位是综合考量当地的人口、支柱产业、经济水平做因地制宜、特色化的产城项目，做精做专，而不是仅仅为了主营业务的相关多元化而已。
从政策导向和退出机制来看，未来南山产城业务实现reits模式闭环运行是可以预见的，只是前期投入和建设、运营过程还需要一步一步走出来。
综上所述，作者认为，南山控股在传统住宅地产业务方面资产质量有保障（退一万步讲毕竟南山在招商局集团这个大盘子里，单个项目如果出现流动性问题，也可以在集团内协同招商蛇口共同开发从而实现去化和处置，双方本来就有合作开发的前例。）至于，物流仓储业务和产城开发业务，在整体切换到reits模式运行的进程进一步加速的情况下，随着公司仓储物流和产城开发业务占比进一步提升，公司整体估值应该会有一定程度的修复空间。
二、南山控股可能存在的预期
时间窗口（只列公开信息）
如果把上述四个时间节点联系在一起来，那么是存在招商局集团对南山开展一些资本运作的可能呢？
继续来看…
中国南山在招商局集团内，相对于其他板块来说一直比较独立，往常年份，除了招商局领导来视察一下南山集团的发展状况基本就没别的互动了。今年以来，南山集团一把手先后会见了招商局集团包括战略发展部、人力资源部、财务部、风险管理部、产业发发展部等集团职能部门，这是在往常年份都不存在的互动信息，有点像拜码头，是不是招商局集团对南山有整合和运作预期呢？同时，可以看到包括南山集团一把手和招商局集团包括招商证券和招商资本在内的同级别单位也有明显互动，再结合2022年关于招商局和南山控股的时间窗口，国企改革的预期是不是有明显的蛛丝马迹呢？那么招商局集团未来又将如何定位中国南山在招商局集团的位置呢？
除了国企改革的预期以外，深圳建设全球海洋中心城市，南山在赤湾片区开发预期也有明显提速的趋势。
以上，都已经反映在南山控股的股价上了么？
地产，各花入各眼。
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