3月3日晚，万科公布2021年2月销售及近期新增项目情况简报，我们更新公司近况如下。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　评论

　　2月销售额创历史同期新高。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2021年2月公司实现销售额452亿元，同比+61%，较2019年2月+5%，环比-37%；销售面积276万方，同比+59%，较2019年2月+12%，环比-31%；对应销售均价16,350元/平，同比基本持平（+1%），环比-9%。2021年1-2月公司销售额和销售面积分别同比+41%/+33%至1,166亿元/675万方，对应销售均价17,284元/平（2020年15,086元/平，销售均价偏高主要来源于结构性因素）。

　　拿地权益比上行。2021年2月公司新增8个开发项目，拿地金额107亿元（同比+316%，根据月度拿地公告整理），拿地面积109万平方米（同比+206%），对应楼面均价9,884元/平（2020年6,440元/平方米），相当于当月销售均价的60%（2020年43%）。

　　因春节期间推出地块数量较少，公司2021年2月拿地金额仅相当于当月销售金额的24%，较1月环比下降3.5个百分点，且低于2020年的平均水平（29%）。

　　公司2021年2月于徐州/东莞/南宁/大连/宜昌/石家庄/宁波公开获取7个招拍挂项目，总地价分别为29/25/20/6/5/5/3亿元，溢价率分别为136%/30%/39%/N.A./17%/10%/54%（大连地块出让公告未披露起始价）。

　　公司2021年2月金额口径拿地权益比例89%，与1月（83%）相比仍维持在较高水平（2020年69%）。

　　公司2021年1-2月新增土储中72%位于一二线城市，能级较2020年（一二线城市占比52%）有所提升。按都市圈划分，公司2021年1-2月新增土储主要分布于长三角/辽中南/北部湾等都市圈，拿地面积占比分别为14%/10%/9%。

　　估值建议

　　重申板块首推标的。出于更准确地估算公司多元业务价值的目的，我们切换至SOTP估值。我们测算公司非住宅业务（物业、物流、商业和长租）价值2,066亿元，给予开发业务7倍2021年目标PE，对应公司目标总市值4,978亿元、每股价值42.85元。维持公司2021/2022年盈利预测不变。公司当前股价交易于8.1倍/7.4倍2021/2022年市盈率，维持跑赢行业评级，上调目标价23%至42.85元/股（主要考虑到公司经营端销售提速、多元业务价值进一步凸显），对应11.0/10.1倍2021/2022年目标市盈率和36%的上行空间。

　　风险

　　结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期