1.政策内容

该政策并非增量政策，实际为22年9月房贷新政的延伸。去年9月底符合取消首套房利率下限的城市23个，目前符合条件城市增至38个，以二三线低能级城市为主。

2.有何影响

实际作用有限，9月新政后，符合条件23城中，仍有16城10-12月房价仍旧同环比连续下滑，全国房地产各项数据加速下 行。政策效果主要存在两方面约束: 1、目前首套按揭利率在4.1%附近，边际改善对需求弹性有限;2、需求下行并非是利率过高导致，降利率对需求帮助有限。

3.如何解读

政策实际作用有限，但体现监管态度，地产调控政策放松到房价上涨为止。机制中，恢复执行利率下限的前提为连续三个月房价同环比上涨，体现目前房价成为政策方向的核心因素。

4.市场展望，

21年下半年来的地产下行，本质上是房地产企业在流动性压力下，主动降价卖房导致的供需双方面负反馈下行，同时疫情冲击进一步放大负反馈过程。融资政策宽松后，房企降价卖房必要性大幅下降，低库存环境叠加疫后需求复苏，23年将迎来房价先涨，销量更上的市场格局，而需求端政策的持续出台将加速这一-过程。

5.投资建议

供给端政策搭台，需求端政策唱戏。从供给端政策宽松起，房地产市场已经具备底部复苏的基础，需求端政策则是加速市场复苏的节奏。在市场景气度发生本质性扭， 转的过程中，推荐关注三条主线: 1、低PB，包含违约/清算预期的困境房企:[新城控股]、[旭辉控股]、[碧桂园];2、困境反转，具备大量现金储备 的优质龙头: [万科A] 、[金地集团];3、母公司融资改善叠加海外市场流动性改善的物业公司:[碧桂园服 务]、[万物云] 、[保利物业] 、[中 海物业]、[华润万 象生活]。

风险提示:调控政策超预期收紧，疫情反复超预期