地产三问：行业复苏了吗？行情持续性如何？关注哪个指标？
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2023-04-11 13:33:07
一、复苏情况如何？
西南证券：一季度销售同比转正 土地市场点状回暖
百强房企单月销售金额同比大幅上涨。根据克而瑞数据监测，2023年3月百强房企销售金额7427亿元，同比上升28%，增幅较上月增长15.7pp，百强房企销售额稳中提升，复苏势头较强。
土地市场点状回暖，流拍率创新低。3月重点监测城市溢价率为5.01%，较上月下降0.35pp。得益于缩量提质的供地策略与市场回暖，月内整体溢价率水平维持在相对高位，南京溢价率高达8%，但城市内土拍热度进一步分化。3月重点监测城市土地流拍率仅为9.6%，较上月下降2.4pp，为2022年下半年以来新低。
3月房企投资出现停滞，民企投资积极复苏。据克而瑞统计，截至3月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为5060亿、2101亿元和3247万平方米，新增货值较2022年同期下降16%，企业整体投资依旧谨慎。
华创证券：地产销售数据的三层观察
当前可观测的地产销售数据口径主要是三个：1）日度的备案数据；2）房企的月度销售数据；3）统计局月度商品房销售数据。由于基数原因，2023年三个口径的数据最终的反馈可能并不一致，但从数据穿透到实际，观测的是市场的热度，而非仅仅是最终的值。高频的日度备案数据仅能反映少数高能级城市，当前数据已经反映市场热度有所回落。
当前高频的备案数据有两个问题：1）从新房或二手房的交易到备案有一定时滞，导致数据偏滞后；2）目前能观测到的可比城市仅21个，且多数为高能级城市，而占比较高的低能级城市处于观测盲区，2023年高低能级城市的分化以及高能级城市的市场热度难以向低能级城市传导，使得用高频数据推导全国数据将存在偏差。近期高频数据出现显著下滑，虽然与清明假期有一定相关，但也反映出来高能级城市市场热度回落，这与微观调研相一致，市场回落的速度还需要观察。从逻辑推导而言，由于高能级城市存在二手房向新房传导的效应，且土地市场回暖将对高能级城市资产价格产生较为明显支撑，预计高能级城市的新房、二手房成交回落但有底，部分高能级城市下半年可能有房价上行压力而非下行压力。
红塔证券：地产复苏了吗？
经过上述对近期房屋销售、房价、土地成交、库存去化情况的分析，可以发现：在地产本轮回暖之势中，行业复苏并不全面，具有结构不均的特点。
一是房屋销售方面，高能级城市的房屋好于低能级城市，二手房好于新房，现房好于期房，央国企背景的房企好于民企。
二是土拍市场方面，全国住宅类土地成交市场依旧处于低迷态势，拿地区域仍以高能级城市为主。
三是房屋库存方面，狭义库存及去化周期仍处在高位，库存压力主要集中在基本面薄弱同时购买力又不足的三四线城市。
那么，少数城市的回暖能否带动全行业的复苏呢？1-2月，20个商办重点城市销售面积之和占全国比例不到20%，销售额占比约40%，对于整个行业，目前回暖较好的城市的销售面积及销售额的体量还是不够大。一季度房屋成交规模中有一部分是此前被积压需求的释放，而二季度这部分积压需求的推动作用会大大减弱。同时，这三年来居民资产负债表受损、交房信任度下降，房价下跌等因素也对地产修复斜率产生了长期影响。
二、行情持续性如何？
东吴证券：房地产反弹行情应该不止一周 可能至少一个季度
建议关注房地产及地产产业链，原因如下：
1、房地产销售数据回暖。3月以来，一手房销售数据持续好转。
2、逻辑上，或可出台针对民营房地产开发商的正面政策。“两个毫不动摇”政策意味着自上而下支持民营经济发展。我们已经看到了民营互联网平台企业政策回暖，民营房地产开发企业也或可得到政策扶持，比如在信用贷款和资金融通等方面。我们认为在销售面转好的前提下，若叠加资金面便利，将利于房地产企业将销售进一步转化为投资，房地产企业可能会产生盈利，进而推动经济增长。
3、部分没有参与AI+主题投资的价值投资者，对有基本面支撑的房地产标的逐渐感兴趣。目前，房地产基本面有所好转，加之部分房地产股票估值处在相对低位，许多价值投资者对政策出台相对乐观，对房地产及房地产产业链有信心。
4、由于中国在外交层面上的一些正面信息，促使更多非美资金对中国资产感兴趣。从沙特伊朗联合声明到中法联合声明，说明未来可能会出现更多外交合作，有可能推动海外资本，尤其是非美资金（包括中东和拉美）对中国资产感兴趣。根据以往经验，如果北上资金增配A股，我们认为估值低，有基本面变化的房地产和地产产业链标的会吸引海外投资者关注。
这其中还包括偏消费属性的家电、家居等细分赛道。一方面，北上资金本身对这些相对轻资产、高ROE细分行业有一定投资粘性。另一方面，从供给角度出发，如果这些行业资本开支回到疫前水平，有可能出现价格上涨，带来ROE回升。
综上，如果没有政策，房地产反弹行情应该不止一周，可能至少一个季度。如果有政策，房地产反弹会更为持久。
天风证券：认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益
认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。选股思路围绕以下4个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；4）中介稀缺标的，建议关注我爱我家、贝壳-W。
三、关注哪个指标？
洪灏：土地购置费用是较好的领先指标
二手房成交在中国各大城市同比快速增长。但二手房挂牌量亦然，并且上升速度超过了销售增长速度，达到了有数据以来的最高水平。目前市场的意外之处更多在于二手房源的激增，而不仅仅是销量的上涨。也就是说，卖盘似乎远大于买盘。尽管成交旺盛，但二手房的库存/销售比仍处于历史最高水平。这种情况可能是因为当前的市况下，人们出于施工完工考虑选择购买现房而非期房。
因此，房地产行业是否已开始真正复苏，还有待观察。一个更好的领先指标是土地购置费用，这个指标同比一二月份仍然在下降，但降幅有所收窄，并在三月回暖。2014年，房地产行业用了超过三个季度才修复。2023年将如何，还令人拭目以待。
今天，房地产板块在去年八月份的低位开始反弹。接到许多问询，所以我把我早上的英文推随手翻译、更新分享一下。注意看看过去一年标普和上海房地产指数的相关性，标普略领先三到四周。从这个相关性和最近标普的表现来看，就洞若观火了。
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恒大物业
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房地产指数ETF-PROSHARES两倍做空美国
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