一、上海楼市成交情况概述

517新政发布后，上海二手房成交量显著提升，与去年同期相比增幅较高。

7月份二手房成交量预计将达18,000套，环比下降20%，但同比去年上涨20~30%。

新房成交量在6月份环比增长63.56%，同比下降21%。

7月1号至14号，上海新房成交2009套，环比上升15.4%，同比下降17.6%。

二、市场需求与成交结构分析

2024年上半年2000万以上项目的成交量同比增近6成，主要由于供应增加及市场分化。

二手房成交结构中，300万以下成交占比提高7个百分点。

二手房市场中100~300万价位段占比提升，而400~600万和600~800万价位段占比下降。

三、区域市场表现

浦东、闵行、长宁和黄浦区二手房成交占比提升，尤其是世博区域的老破小房源。

二手房市场主要以市区低总价房源为主，而新房市场则以远郊刚需项目为主。

改善型项目入市较少，刚需项目如天安一号等接近售罄状态。

四、价格趋势与预测

6月份上海二手房网签价上涨，挂牌价呈下降趋势。

中环和内环部分板块二手房价企稳，次新房价格已回落至2018年水平，跌幅30~40%。

预计新政策影响不会超过三个月，7、8月成交量预期降低。

上海土地市场上周土拍4宗地均由国企获得，土地溢价率上限取消，未来竞拍高溢价率受影响。

预计下半年土地供应以五大新城为主，嘉定和宝山将是主要供应区域。

五、租售比及房价走势

老破小的租售比因价格下降而降低，豪宅租售比低于次新房。

上海租赁市场受保租房影响大，保租房租金低于市场房源，导致租金普遍下降。

新房市场限价放松和供应结构变化将导致价格上涨。

二手房价格稳定需3个月成交量稳定在2万套以上，目前市场未达此水平，除非有政策刺激，否则预计下半年二手房价格将微跌。

Q&A

Q1: 上海二手房6月份的网签价和挂牌价趋势如何？

A1: 上海二手房6月份网签价上涨，挂牌价呈下降趋势。

Q2: 中环和外环区域的二手房价格是否已经企稳？

A2: 中环和内环部分板块二手房价已企稳，次新房价格抗跌，已回落至2018年水平，跌幅在30~40%。新政策实施后挂牌价基本稳定。

Q3: 7月份的置换链条相比6月份是否有所激活，成交量是否有所下滑？

A3: 新房购房端的部分改善链条在7月份有所激活，但二手房的售置换比例较低。市场主要成交的是300万以下的房源，500~700万的刚需盘客户入市比例较低。

Q4: 为什么300万的刚需客户难以置换到500~700万的房产，反而能撬动800万的高价位房产？

A4: 300万以下的刚需客户对市场的入市意愿较低，而300~500万的二手房出售后，更倾向于置换800万左右的新房。

Q5: 500~700万房产的绝对成交量是否有所提升？

A5: 500~700万价位段的房产成交量占比虽然下降，但绝对成交量有所提升。

Q6: 对于一线城市房地产量价的长期预测如何？

A6: 预计2023~2024年刚需客户比重将下降5%~8%，新房市场限价放松，土地端取消房地联动价，可能导致新房成交价上涨。下半年新房市场月均成交量约为每月5000套，2023年土地成交量较2022年下降约30%。2024年新房供应量预期会下降，影响成交量。新房市场的供应模式变化，减少了竞争压力，有利于新房项目去化率。二手房市场7月成交量约1.8万套，8月约1.5万套，预计9月和10月会有小幅上升，但全年难以超过2万套。整体二手房价可能继续下跌，但跌幅将收窄。挂牌量相比去年已稳定，不会有明显上涨，挂牌价格整体呈微跌状态。

Q7: 70城房价指数的统计方法与市场统计有何不同？

A7: 70城二手房价格指数的统计方法与市场统计基于的数据不同，市场统计通常基于挂牌价，而非成交价，因此覆盖范围更广。

Q8: 上海二手房不同房型的平均租售比如何？

A8: 老破小的租售比因价格下降而降低，豪宅的租售比低于次新房。租赁市场上，次新房的一两房型较受欢迎。