这个周末，最热门的板块自然是化债，财政BU的发布会确实说了挺多的利好，特别是化解地方债危机这块，简单说就是whatever it takes。周末券商的解读很多，但是对于很多非专业人士看的云里雾里，我试图用简单粗暴的语言说清楚。

1. 化债的前因后果：

既然到了必须化解的程度，那地方债的金额必然是非常的大，标准和非标准的隐形债务加起来按照各个版本的算法，怎么也都是1百万亿左右，这是个超级庞大的数据，从数据角度分析，化债板块无疑是政策驱动的天花板，甚至可以说是空前绝后。

其实化债很多年前也在做，之前的去杠杠本质也是这类行为，为什么规模越变越大。这个和地产下行有很大的关系。众所周知，地方财政和土地出让金有很多的关系，很多公务员和事业编人员的工资收入主要来自于土地类财政收入，但是20年以后土地招拍挂市场慢慢变得冷淡，很多市场化的房企不再参与或少量参与公开市场拿地，那土地卖给谁了呢？只能靠自己人了，地方的城投类融资平台会从银行贷款到公开市场拿地，这样财政就有了资金维持体系的运行。但是这不是一个可以无限玩下去的游戏，随着房地产市场景气度越来越差，城投公司拿到的土地要么没开发要么开发了很难卖出去。下游销售受阻后城投公司也没法从银行融到更多的资金去，那这个游戏就没法玩了。

这也是2021年和2022年虽然很多大房企不参与土地市场但是各大城市招拍挂市场金额依然在增加，但是2023年特别是2024年很多城市的招拍挂市场金额开始断崖式下跌，简单粗暴的说，以前土地可以左手倒右手从银行融资，但是现在玩不下去了。但是闲置的土地和烂尾的房子依然在，融资的债务依然在，这就是现状。巨额的隐形地方债务很大一部分本质就是前面招拍挂市场那亮瞎眼的销售金额。

2.化债的商业模式：

化债大概率只有两种商业模式，一个是简单粗暴的，财政部发行国债，然后这部分钱直接转移到地方财政，这部分钱直接收购闲置的土地和销售不畅的商品房（发布会明确说了收储土地和房屋），那本质就是当初接盘土地的地方城投又把土地和房屋还给财政，从左手倒右手，又从右手倒到左手，右手拿到钱去还债。地方财政部门回购了这些土地和商品房后，然后找个专业机构（光大安石）打包发行REITS，通过市场化手段卖这些资产打包卖给普通老百姓。

第二个模式，就是AMC公司的参与，根据公开资料，中央汇金（中投）即将对三大AMC公司进行股权重整，包括中国信达这样的公司，在重整并注入资金后会深度参与地方城投类资产的收购工作，也就是说有些城投手里面还可以的资产，也不一定要通过收储类回购，也可以通过市场化手段打个折扣卖给中国信达这样的AMC公司，城投类公司拿到钱后依然是去还债。郭嘉级的AMC公司拿到财政注入的钱后收购垃圾资产，在预期的资产涨价情况下未来通过出售给市场来获利。

3.逻辑利好板块：

最利好的板块无疑是地方城投平台，本来是当做右手用的，有一天右手被解放了，就问宅男香不香吧。基本上很多城投类公司都是一屁股债，一手的土地和烂尾房。这些土地和房屋一部分被回购一部分被AMC收购，那手头有钱，真的是吃嘛嘛香。当初需要右手的时候，挺身而出当了接盘侠，现在来拯救右手了，自然是最好的利好。

其次利好的自然是AMC公司和REITS类资产运营公司，特别是郭嘉级的AMC公司，财政真给钱，有了钱收购了资产未来跌了损失肯定有人来扛未来涨了那自然赚的盆满钵满，REITS类公司其实后化债时代最受益的，无论是财政部分回购土地和房产还是AMC公司收购的房产，都需要专业的运营机构来运营，REITS无疑是最好的选择。

第三利好的自然是做政府生意的企业，特别是PPP类企业，之前被拖欠了很多的应收账款，理论上化债进行到后期的时候，在城投公司的债务解决后，这些PPP企业的欠债自然是要还的。并且随着地方债务的化解，有钱了自然还是要继续搞基础设施、绿化环保类的建设，领导其实还是喜欢过手油项目的，投资永远是不可或缺的一环。