龙头公司难得回调是黄金坑，保利发展长期优胜标的

基本面不企稳，龙头公司投资性价比更突显

1.近期为什么回调？如何看回调？

我们认为回调的主要因素是资金切换赛道到成长，不是公司基本面或beta行情趋势结束。公司短期回调和公司市场地位、未来发展前景相悖。本次房地产大周期的特点是供给侧结构优化。供给侧政策带来的资金获取的分化导致本轮地产公司未来会形成非常显著的K型分化，优质的公司吃天下，负反馈的公司退出市场，基本面修复时间越长，K型风华越显著。保利发展作为未来行业“保三争一”的优质龙头，基本面修复时间越长，逻辑越硬。龙头难得回调，回调即是黄金坑。买保利=买确定性（今年稀缺）

2.如何看地产板块投资的可持续性？

Beta行情中途折返常有，但本轮行情结束信号未发送。复盘历史三轮周期和板块表现，三轮板块周期结束标志相同，当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期加强，板块行情进入尾声。从目前房企公司前沿销售反馈情况来看，今年受疫情影响需求修复难度较大，中性预期Q3末或Q4需求出现明显拐点。在需求出现拐点前，地产波段行情曲折向上趋势不变。

3.为什么是保利？其他龙头如何？

保利发展估值在龙头公司中性价比较高。

1）一季度业绩稳定性强，韧性好。保利发展Q1签约销售907亿元，同比下滑27%，在行业中属于上游水平。公司Q1营业总收入同比增长33.74%，归母净利润同比增长1.18%，毛利率25%，平均ROE为1.29%，毛利率和ROE在四家龙头公司中最高。

2）土地储备补充今年在龙头公司中位列前茅。从我们梳理的1-4月房企拿地力度来看，保利拿地力度37%，较2021年34%的拿地力度保持了稳中有升的态势，拿地力度仅次于华润置地，高于其他龙头企业。2021Q1各地出让土地的房价和地价比差异显著，抓住机会补充土地储备，有助于未来利润改善。此外，保利发展一季度拿地聚焦核心38城市，权益比进一步提高。我们认为，聚焦策略+权益比提升能够有效的保持公司销售去化的效率以及结转效率。

3）保利发展业绩稳定性强、土地储备量和质兼备的情况下现阶段估值仅为7倍，相比万科8倍、招商蛇口10倍估值有显著的性价比。

风险提示：政策放松后效果不及预期，板块信心承压。