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房地产+国资+粤港澳+长三角+全面绿档

一棵茁壮的韭菜

2022-04-14 22:56:05

华发股份（600325）精要：

①4月13日国常会重提适时降准，天风证券策略团队认为，此次降准更可能是通过全面降准落地，甚至不排除重现2019年初同时出现“全面+定向”降准，进而引导银行进行后续的LPR、终端贷款利率加点的压缩；

②中信建投证券竺劲看好公司成功迈入“绿档”，财务表现明显优化，截至2021年末，公司净负债率为91%，较上年下降91个百分点，得益于由珠海国资委控股的大股东对并表子公司增资，助力公司净资产同比增长51%；

③公司销售形成“4+1”的区域划分，其中珠海、华东、华南区域贡献超过90%的销售，公司土储面积共2085万方，对2021年销售面积和结算面积的保障倍数均在4倍以上，其中56.4%的土储位于公司具备销售优势的珠海、华东、华南区域，未来增长所需货值充沛；

④竺劲预计2022-2024年公司归母净利润分别为35/39/43亿元，同比增长10.8%/10.8%/10.1%，给予公司估值2022年8倍PE估值，对应股价13.36元；

⑤风险提示：政策调控超预期、销售及结算不及预期。

4月13日国常会重提适时降准，天风证券策略团队认为，此次降准更可能是通过全面降准落地，甚至不排除重现2019年初同时出现“全面+定向”降准，进而引导银行进行后续的LPR、终端贷款利率加点的压缩。

中信建投证券竺劲挖掘出地方国资绩优地产企业华发股份，公司立足珠海、面向全国，深耕粤港澳、长三角、京津冀及长江经济带等核心区域，项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主。

公司成功迈入“绿档”，财务表现明显优化。截至2021年末，公司净负债率为91%，较上年下降91个百分点，很大程度上得益于由珠海国资委控股的大股东对并表子公司增资，助力公司净资产同比增长51%。

目前公司土储面积共2085万方，对2021年销售面积和结算面积的保障倍数均在4倍以上，其中56.4%的土储位于公司具备销售优势的珠海、华东、华南区域，未来增长所需货值充沛。

竺劲预计2022-2024年公司归母净利润分别为35/39/43亿元，同比增长10.8%/10.8%/10.1%，给予公司估值2022年8倍PE估值，对应股价13.36元。

销售排名快速提升，回款水平明显提高

2016-2021年，公司合约销售金额的年均复合增长率达27.8%。其中，受地产市场整体遇冷影响，2021年销售面积同比下降7.0%至468.8万方，但同时公司的销售均价同比上升8.7%至26000元/平米，带动全年销售金额同比增长1.2%至1218.9亿元。

2021年公司销售金额排名行业第32位，2022年第一季度，公司的销售金额排名大幅跃升至行业第17名，在地方国资房企中仅次于建发房产。

在行业出清持续、集中度向优质公司提升的背景下，公司销售有望在未来进一步受益。行业非常时期，公司注重回款效率提升，2021年销售回款同比增长32.3%至707.3亿元，回款率同比提升13.6pct至58.0%。

从销售的结构上来看，公司在保持珠海市场领导地位的同时，前瞻性布局华东和华南市场。自2020年开始形成“4+1”的区域划分，其中珠海、华东、华南区域贡献超过90%的销售，使公司销售增长更具潜力。

土地储备充足，融资渠道畅通

公司的整体土储主要集中在公司具备销售优势的珠海、华东、华南等地，强基本面区域的分布将利于未来销售去化。

截至2021年年底，公司的总土储面积共2085.9万方（包括未开发土储计容建面543.9万方、在建面积1542万方），珠海、华东、华南区域（除珠海）的占比分别为12.9%/29.5%/14.0%，合计占比约56%（若以货值衡量，占比将更高）。

2021年末公司“三道红线”指标已全面转绿，2022年以来，1月份公司拟发行364天高级无抵押美元债，最终指导价4.2%；2月份公司一项20亿元的ABS项目状态更新为“已反馈”；3月份公司拟注册发行100亿元中票。公司融资渠道通畅、融资成本在行业内也具备优势。

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