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20200106 行研分享3：物业【完善物业费形成机制，鼓励发展智慧物业业务】

Kanye

航行五百年

2021-01-06 17:03:31

2021年1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，其中鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

融入基层社会治理体系，健全业主委员会治理结构，利于收缴率提升和行业集中度提升。《通知》提出，坚持和加强党对物业管理工作的领导，推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。优化业主委员会人员配置，充分发挥业主委员会作用，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用决策权力。对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。我们认为，一方面，有利于物业管理公司收缴率提升，另一方面，物业管理行业更加规范，也有利于行业集中度提升。

扩大物业管理覆盖范围，完善物业服务价格形成机制，消减物业费提升阻力。《通知》提出，扩大物业管理覆盖范围。结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。我们认为，扩大物业管理覆盖范围，将有望拓展物业管理行业管理边界，行业管理范围有望逐步由小区走向城市。另一方面，完善物业服务价格形成机制，有望推动物业费单价逐步与人工等成本接轨，打开物业费提价空间，消减中长期基础物业毛利率下行压力。

加强智慧物业管理服务能力建设，促进线上线下服务融合发展，打开行业二次成长空间。《通知》提出，加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策我们认为，科技赋能有利于提升人均物业管理面积推动成本端下行。促进线上线下服务融合发展，将推动物业管理业务范围向各领域延伸，探索多样化社区增值服务业务，打开行业二次成长空间。

投资建议：完善物业费形成机制，鼓励发展智慧物业服务，维持“看好”评级。新冠疫情下，物业管理的中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率提升，快速建立优质品牌利于集中度提升。互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司，显示物管公司流量经济概念广受认可。我们认为，我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030年末市场规模将高达2-3万亿元，并较目前规模有望翻番。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。目前物管板块平均估值对应2020/2021PE为26/18倍，我们维持物业管理行业“看好”评级，维持推荐:碧桂园服务、永升生活服务。 S招商积余(sz001914)S S南都物业(sh603506)S

风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、行业人工成本上行超预期。

内容来源：sws物业管理行业政策点评袁豪