会议要点

1、北京和上海房地产市场动态

· 北京的二手房市场呈现出成交量高于挂牌量的趋势，尤其是在东城区和西城区。东城区的库存从政策出台前的10500套下降到5300套，预计到本月15号会降至5000套以下。西城区的库存也从14000套下降到7700套，预计到本月15号会降至7000套以下。

· 上海的二手房市场也有类似的趋势。中环以内的挂牌量从13000套下降到8900套，杨浦区的挂牌量从16000套下降到12500套。这些区域在政策释放后有明显改善。

· 北京和上海的主城区二手房市场已经出现了明显的库存下降，特别是东城区和西城区，以及上海的浦东和杨浦区。预计这些区域的库存将在未来几个月内继续减少，带动成交量上升。

2、广州和深圳房地产市场动态

· 广州和深圳的二手房市场也在回暖，但挂牌量没有明显减少。广州的日均成交量从195套上升到230-240套，佛山和东莞对广州的引流现象明显，每天有100-120组看房者涌向广州。

· 深圳的二手房市场在政策放开后，成交量也有所上升。中山和珠海的成交量显著增加，中山从几百套上升到1500套，珠海从1600套上升到2200套。这些成交主要集中在高端购房市场。

3、二线城市房地产市场动态

· 西安、成都和天津等二线城市的二手房市场也在回暖。天津的二手房成交量从12000套增加到15400套，成都的二手房签约量从政策出台前提升了15%，西安的二手房成交量也显著增加。

· 天津的市场回暖与北京部分国央企和三大运营商搬迁至天津有关，这些企业的员工导向天津购房。此外，天津还出台了人才补贴政策，最高可补贴50万元。

4、政策影响与市场预期

· 北京和上海的二手房市场受政策影响显著，尤其是降首付和降利率政策。北京的首付政策虽然降到了20%，但实际首付仍在26%-28%之间，上海的实际首付在24%-26%之间。

· 北京和上海的二手房市场存在指导价和控税、控贷的限制，导致实际政策落地效果有差异。未来可能会有进一步的政策优化空间。

· 广州和深圳的历史旧改项目预计将在年底前释放大量需求，广州有3万户存量未释放，深圳有24000-26000户未释放。这些旧改项目的释放将对市场修复起到重要推动作用。

5、农村宅基地回收与城镇化

· 多个省份开始回收农村宅基地，并给予农民购房补贴，以促进农民进城购房。这一政策最早在安徽实施，随后山东、河南、江苏、安徽、湖北、江西等省份跟进。补贴比例接近土地值的两倍。

· 这一政策的实施将有助于缓解一线城市郊区和二线城市的库存压力，促进城镇化进程。

6、新房市场动态

· 北京和上海的新房市场面临较大去化压力，主要库存为95平米以上的大户型。开发商预计在7月15号以后进入强销期，可能会进一步降价促销。

· 中山市场在深中通道开通后，带看量和成交量显著增加，但议价空间仍在12%以上。未来关键在于龙岗板块和惠州的购买力能否支撑市场。

Q&A

Q：为什么核心区域的房子，尤其是市级重点学校配套的房子，具有较高的保值率？

A：核心区域的房子，特别是那些配套市级重点学校的房子，具有较高的保值率。这些房子无论分区划片如何变化，学校的配套CA指标是一对一的，这使得它们在市场上具有明显的保值优势。

Q：北京和上海的二手房市场政策有哪些差异？

A：北京和上海的二手房市场政策存在一些差异。上海放松了五年纳税社保的政策，提前透支了两年的市场需求，而北京则采取保守路线，暂未放开这项政策。北京目前的成交量平衡线在16500套，如果未来几个月成交量低于这一水平，政府可能会出台放宽纳税社保门槛的政策。此外，北京和上海都有二手房指导价、控税和控贷的政策，这使得实际首付比例有所不同。北京的实际首付在26%到28%之间，而上海在24%到26%之间。

Q：北京和上海未来可能出台哪些政策来刺激房地产市场？

A：北京和上海未来可能会出台的政策包括降低购房年限和取消二手房指导价。北京目前有两张牌：降低年限和取消指导价格。上海则在年底前可能会取消指导价。

Q：广深两地的历史旧改对市场有何影响？

A：广深两地的历史旧改对市场有重要影响。广州有约3万户的历史存量房未释放，深圳则有约24000到26000户的需求量未释放。如果这些存量房在年底前能够释放，将对广深市场的修复和发展起到重要推动作用。国家上层已经明确指示要保障这些旧改项目的执行落地。

Q：您认为近期地产市场的回暖是否具有持续性？

A：这需要分为两部分来看。主城区和郊区的情况有所不同。以北京和上海为例，主城区如北京的东城和西城，上海的浦东和杨浦，已经出现了明显的库存下降，尤其是一些重点学区房和小户型商品房，库存几乎为零。北京的市场可以参照2021年底的涨势，而上海的情况则类似于2015年和2021年的市场趋势。政府的政策推动下，主城区的回暖是趋势，预计在年底之前，北京和上海的主城区会有明显的回升。

Q：上海的新政已经执行一个月，主城区的二手房市场会如何变化？

A：主城区的二手房价格会有所上升。北京的东城和西城会有明显的价格拉升，海淀区的情况稍有难度，但如果到10月份库存低于11000套，价格也会企稳并上升。上海的浦东中环以内、黄浦、徐汇和长宁等板块，在年底之前会有明显的价格拉升。

Q：有些第三方数据网站显示近期挂牌量有所下降，这是否意味着政策效果已经释放完毕？

A：这些第三方数据网站的数据并不准确。自4月20号起，国家对房地产成交数据库进行了严格控制，外部公示系统的数据全部关闭。因此，第三方爬虫获取的数据不可信。政策效果刚刚开始显现，预计会持续到年底。可以通过某网上的挂牌量数据变化来跟踪政策效果，当挂牌量低于成交量时，库存挂牌量会下降。

Q：从短期数据来看，北上广深的二手房认购套数在7月份出现了环比下降的趋势，这是否与季节性因素有关？政策的持续性如何影响成交套数？

A：目前确实进入高温季节，尤其今年是三年以来的超高温，导致看房人数减少。此外，价格溢价空间也有所缩小，北京的溢价空间降到2.6%到2.9%之间，上海则降到3.5%到3.6%。这些因素使得市场回归正常溢价空间值。预计到9月份，拆迁户入场和北京市政府可能出台的降低纳税社保政策将有助于市场企稳。

Q：拆迁户的需求释放对市场有何影响？近期重点城市的拆迁政策有何变化？

A：拆迁户可以选择拿钱或拿房，但多数选择拿房，且房子多在郊区。拆迁政策的灵活度从去年开始，今年的拆迁量比去年更高。预计上海今年或明年的拆迁计划将显著高于2020年和2023年。拆迁户的需求在三季度和四季度将对市场产生较大影响。

Q：拆迁户的需求在未来的成交量中占比如何？

A：预计上海的拆迁户需求至少不低于2万套，北京在4000到5000套之间。具体来看，上海每月大约有4000到5000套，北京则在1000到1500套之间。上海的拆迁户需求占比约为20%到25%，北京约为8%到9%。

Q：如何看待广州和深圳的旧改问题？

A：广州的旧改项目目前面临较大的停工问题，政府正在协调房企接盘，以解决历史存量旧改的问题。由于居民的官司纠纷和负面新闻较多，预计在九月或十月之前必须解决此问题。

Q：如何看待当前新房市场的表现？

A：目前新房市场表现不佳，开发商不愿意大幅折扣，期望成交量上升。然而，市场需求主要集中在80平米以下的小户型，而库存多为90平米以上的改善型住房。只有19%到23%的房主能够通过解套转化为客户，市场主要以多套房持有者为主。

Q：从中长期角度看，二手房和新房的库存量和去化周期如何？

A：北京和上海主城区的库存在4万到5万套之间，郊区库存在十几万套。国家政策不鼓励虹吸效应，主要以本地转化为主。低位一线城市已经开始回收农民宅基地，转化为购房者，并给予补贴，可能会出现一次大的城镇集中化改造。

Q：回收宅基地的政策是什么时候出台的？

A：回收宅基地的政策始于2024年5月20日，最早在安徽巢湖和芜湖一带实施，到7月5日已有十几个城市跟进。

Q：回收宅基地的政策是否有中央红头文件？

A：目前没有中央红头文件，但多个省份已经行动，表明可能有上级指导。

Q：回收宅基地的政策是否使用5000亿保障房专项贷款？

A：目前尚不确定是否使用5000亿保障房专项贷款，地方政府尚未向国家申请资金。

Q：地方政府财力压力较大，这个政策的效果如何？

A：地方政府可能会以省的角度向上申请资金，目前已有初步数据，未来可能会化零为整，向上级申请资金。

Q：哪些城市已经出现首付和按揭贷款一筹的情况？

A：山东的济宁、潍坊、临沂、菏泽，河南的信阳、新乡、南阳，安徽的淮南、芜湖等地区已经出现首付和按揭贷款一筹的情况。

Q：以东城为例，您觉得东城的房价上涨空间还有多少？房价上涨的持续时间能维持多久？

A：目前东城的房价处于修复期，预计整个七月份库存会持续消耗，八月中旬可能达到真空线，即约4000套左右。如果达到这个真空线，说明一些小区已经成为热点成交小区。参考2021年，东城的房价预计有4到5个百分点的上升。至于持续性，如果没有政策打压，房价能维持高热状态。

Q：长沙最近出台了新的政策，允许商住房改为住宅销售，您觉得这个政策会在全国推广吗？北京、上海等一线城市会出现这种情况吗？

A：这个政策并不新，北京早在2012年就有类似政策，针对酒店式公寓库存进行改造。长沙只是借用了北京、上海十几年前的政策。真正的执行大头在江苏、浙江和上海。这个操作流程复杂，需要重新报规划、审批、补土地出让金等步骤。除非政府上层直接指导，否则在北京、上海等一线城市不太容易操作。

Q：长沙的政策会对市场产生冲击吗？

A：这种政策对市场的冲击不大。操作流程复杂，首先要重新报规划，然后经过审批，最后补土地出让金。对北京、上海等一线城市的影响有限。

Q：哪些开发商的项目可能会受政策影响？

A：可以关注上海、浙江杭州等地手上有大量酒店式公寓或可改结构办公楼、产业园区的开发商。政府可能会给这些项目政策支持进行改造。

Q：地方政府在处理新房库存方面是否有自上而下的机制？

A：目前没有明确的自上而下机制。地方政府的做法多是自发的，例如北京的腾退政策是地方政府自发实施的，且完全自愿。上层政府要求专款专用，并建立监督渠道，地方政府需先做出成效再申请拨款。

Q：目前回收宅基地的补贴对农民有多大激励？

A：补贴比例基本在土地值的1.8倍左右，补偿加补贴接近两倍。这一补贴高于拆迁补偿，因为包括了建设成本。

Q：上海二手房市场的挂牌量情况如何？

A：上海的挂牌量需关注区域内的情况。例如，浦东中环以内的二手房挂牌量低于7000套即为警戒线，杨浦区则是8500套以下。目前，上海二手房市场整体挂牌量在减少，尤其是主城区表现较好，而郊区和五大新城的挂牌量有所增加。

Q：中国二三线城市二手房市场的恢复展望如何？

A：目前只有部分直辖市和省会城市如沈阳、天津、西安、青岛、济南、苏州、杭州、武汉、长沙、东莞、佛山、成都等有回暖迹象，其他二线城市尚未止跌。未来这些城市能维稳已属不易，因保交楼项目的房源大量入市将对市场形成压力。

Q：未来二三线城市的成交量展望如何？

A：除了长沙，其他城市在明年4月后可能会达到万套成交级别。例如，沈阳的购房者中有65%来自低线城市，天津的外来购房者比例也在增加，显示出这些城市的成交量有望进一步增长。

Q：北京和上海的新房市场情况如何？

A：北京和上海的新房市场目前面临较大压力。北京新房市场中，95平米以上到154平米之间的户型占绝大部分，其中90平米到130平米的户型占71%左右。上海的情况稍好一些，90平米到142平米的户型占80%。总体来看，这些户型主要针对刚性改善需求的业主，这些业主大多在15年前购房，现在到了换房周期，但目前他们的房子还没有人接盘。因此，预计最快在九月份会看到明显的市场上涨。开发商面临的问题是大户型库存过多，超过80%，达到85%。

Q：北京和上海的小户型新房市场情况如何？

A：北京和上海的小户型新房市场货量较少，60到100平米之间的户型，尤其是60到95平米的小两室、大两室和小三房的需求较高。目前市场上这类户型的供应量较少，有一部分是公益性质的房源。上海政府可能会出台政策，将部分产权从50年、40年变为70年，以补充市场货量。预计年底之前，开发商可能会有一波降价甩卖。

Q：开发商目前的推盘情况如何？

A：开发商已经进入强销期，给置业顾问下达了严格的销售任务和折扣要求。目前北京的新房折扣约为92折，上海为94折。如果这些折扣仍无法推动销售，开发商计划在7月15日后将全款折扣降至88折，贷款折扣降至9折，特别是针对125平米以上的大户型。90平米到120平米的户型可能会被压到9月份，等待拆迁户入场购买。

Q：深中通道开通后，中山的房地产市场变化如何？

A：深中通道开通后，中山的房地产市场带看量在六月份相比五月份上涨了125%。成交量也显著增加，从五月份的870套到910套，上涨到1500多套，涨幅在50%以上。目前中山的楼盘议价空间在15%左右，全市议价空间在12%以上。未来市场的关键在于龙岗板块和惠州购买力的涌入，能否将中山的成交量维持在每月1800套以上。如果能连续三个月维持在这个水平，中山市场将有企稳的迹象。