存量按揭利率下调的测算
爱在西元钱
2024-09-01 09:45:54 山西省
市场关注存量按揭利率下调的可能影响，我们不对政策方向进行预判，以下测算基于假设情形，可能的影响供参考：
🌟2023年10月存量放贷利率下调采用“下调至发放时城市利率下限”的方式，22万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约58%），平均降幅0.73个百分点，涉及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿~1700亿元。我们测算按揭利率平均下调40bp，估算影响银行净息差5bp，营业收入3%，净利润 5%（均为年化）。按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约5%。
🌟2024年假设允许转按揭，估计影响约为2023年的1.5倍。估算过程如下：假设存量按揭利率（估算4.0%）下调至新增利率水平（估算3.4%）平均下调60bp，估算减少利息支出2400亿元。2023年仅约六成的按揭贷款利率下调，如果允许转按揭估计更多借款人能够收益。假设全部存量按揭下调 60bp情况下，影响银行净息差7bp，营业收入4%，净利润 7%（年化）。按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约350元，节约月供和总还款额约4%。
🌟存款利率的下调：2023年9月存款利率平均下调约10bp，基本对冲了8月LPR降息和存量按揭降息的影响（8月1年LPR下调10bp，5年LPR未调整，实际转化为存量按揭利率的下调）。假如2024年下调存量按揭利率，存款成本应至少下调15bp以对冲对息差的影响。
☘总的来说，假设存款利率同步调整，对于息差的影响是中性的。实际上，即使不调整存量按揭利率，居民仍在通过提前还贷、经营消费贷置换（不合规）的方式实现“降息”，同样对银行息差形成压力。息差能否企稳根本上取决于居民是否由于偿债压力降低而改善信贷需求。对于存量按揭利率降息对银行影响的评估需要考虑上述两方面因素，而政策对于稳经济的态度对于宏观经济和银行基本面而言更为重要。
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