去年今日，深圳楼市的关键词还是“万人摇号”、“日光盘”，而如今楼市格局已经骤然大变。

深圳正经历着可能是史上最严、时间最长的一轮楼市调控，祭出“限购令”的“715新政”落地周年，2月至今，二手房参考价机制也已持续近半年时间，叠加金融端严查首付来源、打击经营贷违规入市等一系列政策组合拳，调控效果立竿见影：二手房市场网签量罕见地出现“五连跌”，“魔幻”的房价终于止住了狂飙的步伐，同时低迷的情绪也开始传导至新房市场。

在此背景下，新浪财经调查发现，有个别房产中介已经转行，也有中介门店因入不敷出最终选择关店，其中不乏大型连锁的中介品牌。而在一些去年涨幅较大的片区，曾经非常硬气的部分业主也“扛不住”了，“800万的房子，去年可能谈着谈着变成了850万，而现在都可以谈到700多万了”，一位中介人士说。

门店关闭中介转行

“就像高峰一下子跌到低谷一样”，陈然（化名）是深圳一家连锁房产中介的销售，入行3年，成交过约20套二手房，也就是说平均每3个月可以卖出一套房。然而，最近3个月陈然没有“开过一张单”。

在陈然所在门店的橱窗里，贴着10多张中山一手楼盘和深圳租赁的房源信息，这也是他目前的工作重心。“现在周末大部分时间都是带客户去中山看房，人比较多的话，公司还会包大巴车把客户拉过去。”

深圳供地常年紧缺，因此在大部分片区，二手房交易占据了主导地位，网签量占比基准线一般为80%。但随着二手房参考价政策出台，深圳二手房价格迎来全新的管控时代。

今年2月8日，深圳住建局发布二手房参考价机制，覆盖全市3595个住宅小区。政策发布后，各大中介网站禁止发布高于参考价房源的价格信息，交易量随后迎来变化，深圳楼市由热转冷，二手房网签量连续5个月持续下跌。

深房中协显示，2021年上半年，深圳二手房网签套数为30505套（含自助），而去年同期为58662套，同比下滑48%。6月单月，二手房网签套数更是跌破5000套的“荣枯线”，仅有3216套，市场已经跌至“冰点”。

在楼市冰冻期，陈然说，身边已经有个别同事辞职，“转去做非地产的业务了”。而离陈然所在门店不到100米处，一家大型连锁房产中介的门店也悄然倒闭。陈然说，深圳中介门店的运营成本每个月至少需要10万，很多门店都支撑不下去，他知道的就有好几家。

（深圳宝安区一家连锁中介关店 新浪财经摄）

“我感觉我的中介已经失业了”，深圳刚需客何森（化名）则发现，一位相熟的房产中介将工作微信的名称、头像和手机号码都换了，“以前朋友圈都是楼盘或者房子的信息，现在都已经一个多月没更新了，发信息也没回了。”何森说道。

根据深房中协的统计，受参考价新政的影响，2021年上半年中介从业人员月均网签0.1套，相比2020年人月均值下降46%。截至今年6月，深圳实名登记的从业人员共有45458人，同比下滑11.8%。而如若市场低迷行情一直未有起色，中介行业或在下半年迎来更大的离职潮。

按揭购房比例下滑

在买房的热浪中，去年7月15日深圳紧急出手调控，祭出“最严限购令”降温：即深户家庭和成年单身人士须落户满3年，且连续缴纳36个月个税或社保，才可购买商品住房。而如果说，“715新政”限制的是购房者的“房票”，那么参考价新政则是给购房者的钱袋子加上了“紧箍咒”。

按照规定，深圳各大银行陆续跟进以参考价评估房产价值，发放按揭贷款，而大多数小区的参考价相当于市场价的7折，这意味着，购房者心仪的房源首付门槛上升到5成左右，虽然打击了投资者炒房，也误伤了部分刚需，让他们望而却步。

深圳中原地产研究数据显示，从按揭占比来看，2018-2020年深圳二手住宅按揭购房占比均在八成以上，而在新政提升首付的背景下，今年二手住宅按揭占比大幅下滑13.3%至68.8%。

何森的看房进度也放缓了。对他来说，如果拿着目前的首付款，要在深圳西部“上车”，只能买更小的户型，但他又不太情愿。如今他的主要目标是东部非参考价范围内的二手房，同时也在积极打新。

“新房开盘多选一的做法有分流的作用，竞争会没那么激烈，而且打新积分入围的标准也在不断优化，更倾向刚需，基本上符合条件、资金够上车的项目我都会去试一下。”何森说。

除此之外，今年上半年，网红盘华润城润玺一期违规“代持”等操作以及“深房理”的炒房事件，相继给深圳楼市敲响警钟，随后金融层面大动作不断，银行开始严查各类违规流入楼市的资金，打击投资者炒房。

5月底，深圳银保监会对5家银行罚款3.66亿元，严查违规开展房地产融资业务。紧接着的6月份，深圳开始自查涉及房地产“贷款担保”和“委托贷款”等相关业务。

一位银行人士表示，目前银行对申请贷款的客户审批非常严格，首付款来源需要追溯到半年甚至1年，如果首付款是他人转入，则只能来自于直系亲属。此外，申请人工资收入必须能够覆盖每月还款金额的2倍以上，否则则需要提供更多的资产证明。

有业主扛不住了？

“业主以前很傲的，100%不会降价，甚至还会提价，比如说好的800万，明天就加到850万。但是现在价格就比较好谈了，开价800万有可能谈到700多万。现在如果有钱又有名额的话，其实是可以捡到一些急售的‘笋盘’。”陈然表示。

购房者观望、成交低迷之下，深圳有些业主也逐渐扛不住了。乐有家门店数据监控显示，参考价新政出台后，3月份还处于观望期，业主们心态依然较高。但从4月份开始，市场上的挂牌房源逐月增多，还纷纷开始下调报价，6月下调报价房源占比已经上涨至55%，而年初还不到20%。

曾经“魔幻”深圳房价止住了狂飙的步伐。国家统计局数据显示，5月份，深圳的二手住宅销售价格环比下降0.1%，逆转了自2019年6月之后连涨23个月的趋势。而在今年1月，70城房价涨跌幅排名中，深圳还以1.7%的环比涨幅位列榜首。

实际上，6月初就有媒体报道，为了加快一套157平方米的房子的成交，除了佣金外，深圳福田区一位业主还愿意单独多付10万元奖励中介。

根据陈然的介绍，受新政影响最大、目前价格较为松动的基本是去年房价涨得比较快的片区，比如宝安新安、福田八卦岭等。

同时，低迷的情绪也开始对新房市场形成传导效应。5月底，4个诚意登记的楼盘最终的客户入围比例小于预定的入围比例，这种趋势在6月开始更为常见。以不少深圳“打新”族翘首以盼的万科都会四季项目为例，开盘日线上选房，弃选率约四成。

业内有观点预测，深圳作为一线城市调控的风向标，下半年将不会在杠杆上放松，近期各大城市银行信贷收紧的消息不绝于耳，更是加重了市场观望情绪，二手房继续低位运行，房价或还有下探空间。而下半年新房供应井喷，年终冲刺，刚需打新机会将增多。

而上海，从沪上多家头部经纪机构处获悉，自上海公布实施二手房源价格核验机制后，各中介机构正抓紧对系统内部房源挂牌价格进行核验。

据悉，上海市房管局要求部分头部房产经纪机构在本周内，把存量房源全部重新申报核验。自7月19日起，部分头部房产经纪机构外网展示房源均为核验通过的价格。

上海市房管局于7月9日召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议，要求自7月9日起，在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。会议要求，上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

对于“市场真实价格”的界定，澎湃新闻此前从房管局了解到，这一价格主要是根据各小区的历史实际成交价格，再综合考虑多重因素而确定的。不过，对于前期上涨幅度比较高的以“学区房”为名义存在明显炒作行为的，将在此次价格核验中挤掉泡沫，还原出市场的真实价格，让其回归合理、理性。

在具体操作上，一般先由房产中介等机构向官方平台提交拟挂牌的相关房源信息进行核验，除了房源所在小区、楼层等自身信息外，还要提交拟挂牌价格进行核验。如果提交的价格高于该小区的市场真实价格，则不能通过核验，该房源也就不得对外发布。

“目前，我们正分批次核验各小区房源。同时，也在跟业主进行沟通。如果沟通无果，按照要求，超过政府限价的房源自7日19日起将不在外网展示。后续，只有通过身份核验、产权核验、价格核验通过后的房源，我们才会在平台外网上发布。”沪上一经纪机构经纪人解释道。

实施二手房源价格核验是为了进一步规范整顿房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业的经营行为，也是加强房地产市场调控和监管的重要举措。

中指院上海分院高级分析师刘航表示，上海对二手房市场的管控从去年就已开始逐步推进。2020年12月上海二手房交易过程中新增房源核验环节，今年3月政策缓冲期结束，中介机构下架大量二手房源，对虚假房源进行整顿；而本次新增的价格核验则是对前期政策的补充升级，精准打击部分二手房挂牌虚高、误导房价预期的现象，进一步维护上海楼市稳地价、稳房价、稳预期的局面。

在业内人士表示，伴随着一系列调控政策的落地，后续市场将更加趋于稳定发展。

从月度成交数据看，在2020年四季度及今年一季度市场消化部分需求的情况下，今年二季度以来，上海二手住宅成交量已有所回落。上海市房地产经纪行业协会公布的数据显示，2021年6月，上海全市二手房成交套数26627套，较2021年1月的成交高点下降39%。

另据经纪人反馈，目前上海全市二手房贷款周期较长，“目前贷款审批一般需要一至一个半月，放款则需要预留约4个月左右的时间，整体成交周期相对较长。因此，也有部分不急于成交的业主，选择谨慎调整挂牌价，观望市场后续发展。”