业主发布声明集体停贷的法律分析

作者：上海市光明律师事务所付永生律师、上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东

1、业主发布集体停贷，如何评价？

答：“业主”是个特定的法定概念，指的是取得了商品房的产权证书或事实上收了房的买受人。

在商品房还没有竣工验收商品房还没有交付使用前，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的购房人，还不属于法律上的购房人，还不具有业主的法律身份。

故，对于该现象，从严谨、依法的角度论，不应当称之为“业主集体停贷的声明”，而应当表述为“买受人集体停贷的声明”。

2、如果银行没有过错，购房人不还贷，会有什么后果？

答：购房人集体发出停贷的声明与购房人是否实际上集体停贷是两回事、属于两种不同的情形，所引发的法律后果也不完全不同。

如果购房人只是表示会停贷，在法律上属于《民法典》第563条第1款第1项规定的“当事人一方明确表示不履行主要债务”的情形。如果银行没有违反监管规定，可以依据《民法典》第563条第1款第1项主张解除贷款合同，要求购房人承担违约责任。购房人败诉后，如果没有还贷，就会被列入失信黑名单。

如果购房人不仅表示会停贷，而且实际上几个月都没有还贷款。属于《民法典》第563条第1款第2项规定的“当事人迟延履行主要债务”的情形，银行可以催促买受人在合理期限内履行。若买受人仍然不履行，银行可起诉解除合同，要求购房人承担违约责任。购房人败诉后，如果没有还贷，就会被列入失信黑名单。

3、如果银行违反规定，有过错，购房人是否可以不还贷？

答：2018年广东省高级人民法院审判的一个案件，具有参考意义。招商银行股份有限公司惠州分行（以下简称招行惠州分行）因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（以下简称光耀公司）金融借款合同纠纷一案，案件编号：（2018）粤民申7516号。

在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个帐户，导致资金挪用项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以以缔约过失责任，维持一二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。《民法典》第500条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：有其他违背诚信原则的行为。

我们律师认为，如果银行违反了规定，比如将专项用于开发建设的购房款资金划入非专门账户甚至用于其他用途，从而导致商品房项目发生停工、烂尾的，买受人集体发出停贷的声明就具有正当理由。

但由于上述案例只是广东高院的判决，最高人民法院没有发布全国性统一的司法解释，其他省份的法院也许会有不同的判决。

4、如果购房人不要房子了，还要还贷吗？

答：如果购房人选择不要房子了，诉求解除买卖合同，贷款自然不需要再还。

2022年2月14日，《浙江法制报》发表了关于嘉兴中院审理的一个案件：《嘉兴法院：楼盘烂尾，购房者要继续还按揭？法院：剩余贷款由开发商返还》http://www.zjcourt.cn/art/2022/2/14/art_56_25703.html。在该案中，项目烂尾，购房人解除了买卖合同，但是银行仍然起诉购房人，要求按月还贷款。嘉兴中院二审判决，购房人不再承担责任，而是由开发商应承担剩余贷款的还款责任。

主要的法律依据是：2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（买房人）。

在这种情况下，后续的贷款购房人自然不用还。已经付的首付，从理论上来说，开发商应该退还，虽然实际上开发商可能已经没有钱了。

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5、如果开发商挪用预售款，开发商应该承担哪些责任？

答：从民事角度，购房人可以起诉开发商支付逾期交房违约金；也可以要求解除买卖合同。

从行政角度，《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。如果银行监管不力，开发商挪用预售款，都属于违法行为。针对开发商的违法行为，购房人可以向住建局投诉，住建局可以将开发商采取列入信用黑名单等行政措施。

从刑事角度，购房人也可以前往公安部门报案，要求追究开发商有关人员挪用资金罪的刑事责任。

6、银行如果监管不力，应该承担哪些责任？

答：《银行业监督管理法》第48条规定，银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。很多省市专门出台监管细则，禁止银行监管新的预售项目。比如《海南省商品房预售资金监管暂行办法》第18条规定：人行海口中心支行、海南银监局发现监管银行违规的，应当依法严肃处理。监管银行有违规行为的，三年内不得监管新的预售项目。

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7、从行业角度来说，有哪些意义？该意义是否具有重大性？将产生哪些影响？

答：该现象反映出买受人对开发商能否依法、依约、按期履行交房义务，有深深的担忧。若普遍存在不能依法、依约、按期交房的现象，甚至出现烂尾现象，则意义重大，显然影响到国计民生。

8、购房人强制停贷能否解决烂尾楼问题？是否会引发大规模的购房人停贷断供?

答：买受人强制停贷不能够直接解决烂尾楼问题，但有助于引起政府、银行进一步强化购房款的监管和专款专用制度，从而降低因为购房款被挪用而导致的项目烂尾的发生概率。

在没有依法解除担保贷款合同的情况下，如果银行不存在违反监管规定，买受人以声明方式明确表示停止还贷，即以声明方式明确表示不履行还款义务或者真的不还贷，就均属于违约行为。

若不能意识到“买受人停贷声明”的法律后果，可能会引起越来越多的类似模仿声明，但是否真的停贷，则取决于项目的开发进展以及买受人对商品房价值的预期与经济能力等等。​