REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。

首批REITs陆续确认发行价，5月31日起，9只产品将正式开闸发行。

截至当前，确认最终认购价格的这9只REITs分别来自华安基金、浙商证券资产、东吴基金、中金基金、红土创新、中航基金、富国基金、平安基金、博时基金9家机构。整体看，这9只产品的最终发行价与此前预定的询价区间较为接近。其中，中航首钢绿能的发售价格最高，为13.38元/份。

值得一提的是，此次REITs发售，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期，比预期火爆。业内人士表示，基础设施REITs有助于盘活基础设施存量资产，降低地方政府和国有企业的债务负担。此外，有相对稳定现金流的基础设施公募REITs，可以为全民共享经济发展成果提供渠道，扩宽个人投资者和机构投资者的投资范围。

9只产品确认最终发行价

公告显示，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能、首创水务、广州广河、蛇口产园9只公募REITs最终认购价格分别为2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元、13.02元、2.31元。整体看，这9只产品的最终发行价，与此前预定的询价区间较为接近。

其中，首钢绿能的发售价格最高，为13.38元/份；广州广河的认购价格也高达13.02元/份；浙江杭徽的认购价格为8.72元/份。

定价在3元-4元间的有3个项目，分别是普洛斯、东吴苏园、首创水务，认购价格依次分别为3.89元/份、3.88元/份、3.7元/份。

另有3个项目的定价介于2元-3元间，分别是张江REIT、蛇口产园、盐港REIT，认购价格则为2.99元/份、2.31元/份、2.3元/份。

从公告中，不难发现，首批9个公募REITs项目的发售日期也大多做了调整，此前2个计划在5月28日“抢跑”的项目，最终将发售起始日期和其他项目进行统一，一致为5月31日。

不过，募集拟结束日期并不相同，有5个项目仅计划发售2日，6月1日结束募集，这些项目是：首钢绿能、广州广河、张江REIT、蛇口产园、盐港REIT。

而计划发售3天，于6月2日结束募集的项目有4个，分别是首创水务、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯。

此外，投资者较为关心的认购费问题，也在发售公告中得以明确。

据首钢绿能、广州广河发售公告显示，投资者认购金额在100万元以下、100万-300万元、300万-500万元的，认购费率分别为千分之六、千分之四、千分之二，500万元及以上每笔需1000元。该费率规定对网下投资者、战略投资者和公众投资者均适用。

图片来源：中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金份额发售公告

但张江REIT则免去战略投资者的认购费用，网下投资者认购费用每笔1000元，公众投资者认购费率不高于0.5%，且认购金额在1000万元以上的，认购费率每笔1000元。

战略投资者获配比超50%

不难发现，此次REITs发售，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期，比预期火爆。

从投资者结构来看，9只产品募集的份额较为集中，向战略投资者募集的份额占比基本在50%以上。如张江REIT发行总额为5亿份，其中初始战配份额为27665万份，占比为55.33%；浙江杭徽和普洛斯的战略配售比例，也分别高达74%和72%。

从发售公告披露来看，私募的积极性非常高，上海石峰资产管理有限公司旗下多只产品都参与此次多只REITs的发行询价，以参与首创水务为例，就提出多次报价。此外，该公司还参与了广州广河、蛇口产园、盐港REIT、浙江杭徽等产品。私募中还有上海保银投资、杭州隧玖资管等多家机构也有参与询价。

中信证券表示，从我国居民资产配置结构来看，截至2016年，我国居民资产配置规模合计约为326万亿元人民币。其中占比最大的为房地产，占比50%以上。从整体趋势来看，配置于房地产投资以及存款，理财等固收类产品的比例总体呈下降趋势，而股票，基金的配置比例不断上升，体现了居民整体的风险偏好有所提升，对股票，基金类产品的配置需求和理念上了新的台阶。居民并不满足于存款等保本投资产品的收益水平，但理财产品、结构化存款收益较低，信托门槛较高，股票、基金等收益高但风险也较大。因此居民需要有一类收益更高，风险略有放大，但却标准化的产品来进行投资。公募REITs的出现恰好可以填补这一空白，充分与当前国内居民资产配置结构的变化趋势相吻合。

值得一提的是，从9只公募REITs产品已经公布基金招募说明书看，预计现金流分派率为4%-12%。其中，浙江杭徽2021和2022年度预测净现金流分派率为12.40%和10.50%；而蛇口产园2021年和2022年的预测净现金流分派率也有4.10%和4.16%。

“公募REITs的风险收益特征基本上介于股票和债券之间，价格波动性肯定比债券要高，甚至一些比较严格的投资人会把它划分为同于股票。”博时基金胡海滨表示。而对于REITs战配比例较高，市场担忧其流动性问题。他认为，流动性弱并不是一个问题，而是产品的一种特征。其流动性远不如股票，这是因为公募REITs投资人本来就是以持有为目的，而不是以交易为目的。

与此同时，他还指出，一方面REITs与股票相比还有做市商的机制，可以提供一定的流动性；另一方面，投资人类型比较分散，从散户到不同类型的金融机构的风险偏好不一样，相对来说有一定活跃度的交易。