我们更新了2023 年7 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

　　评论

　　7 月二手房成交量同环比均降逾一成，成交价加速下行，市场温度仍待政策提振。数量方面，7 月二手住宅成交量指数环比下降16%（6 月-7%），同比转降至-16%（6 月+10%），绝对水平较2022 年月均值高10%、较2021 年月均值低5%。价格方面，7 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比降幅扩大至-2.3%（6 月-1.8%），年初至今房价累计下降1.9%（1H23为+0.5%）；成交议价空间继续抬升至4.71%，再创监测以来新高。整体来看，7 月存量房市场边际继续降温，我们认为后市的企稳回升节奏仍有赖于政治局会议现积极表态后各地需求端支持政策的落地。

　　7 月二手房挂牌量环比持平、挂牌价边际仍跌，但月末卖家预期受政策影响略有改善。7 月我们监测的重点城市二手房挂牌量环比基本持平，其中东莞、济南和青岛的挂牌量上行幅度较高，达4%以上。与此同时，7 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比下降1.0%（6 月-1.3%），挂牌价调价幅度环比下行17BP至-3.07%，已与2021 年10 月的低点基本持平，卖方价格预期整体仍延续下行趋势。但从月内节奏来看，7 月下旬北、上、广、杭四个重点城市的平均调价幅度略有收窄（7 月下旬-2.88% vs 7 月中旬-3.16%），或表明卖家预期在近期政策端积极表态后初步有所改善。

　　7 月住宅租金环比继续小增，租赁市场延续旺季特征。7 月中金同质性挂牌租金指数环比增长0.4%，待租周期环比基本持平为2.23 个月，与去年同期也基本一致，毕业群体带来的租赁旺季仍在延续。受此影响，7 月重点城市租售比环比略增1BP至2.01%。

　　估值与建议

　　今年2 季度以来，存量房市场量、价均呈持续下行趋势；往前看，我们认为市场温度的回暖仍在一定程度上有赖于政治局会议积极表态后，各地在认房认贷等关键需求端支持政策上的落地节奏与力度。如能有效推进，或将在中短期维度上带动销售逐步有所好转，尤其是在本次政策更为聚焦的高能级城市中，具备对应土储布局、财务稳健、品牌形象正面的房企更能把握销售向上的弹性，带动各项经营指标稳中向好。开发板块，我们建议选股把握两条主线：1）优质央国企（或类国企资质）锦上添花的机会，A股保利、滨江、城建、华发，港股中海、建发、越秀、华润；2）优质非国企夯实财务至重回稳健发展的弹性机会，A股万科、金地，港股龙湖、绿城中国。物管板块看好稳健型物企短中期维度相对收益，综合业绩兑现度和估值吸引力，我们推荐万物云、中海物业、保利物业和华润万象生活。

　　风险

　　政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。