2021年的调控力度，历史罕见。当下，重点一二线城市都已成投资禁区。目前还能投资房产的城市，屈指可数。

而横琴粤澳合作共管新政的出台，让珠海再次站在了风口之上，相信我，现在已经到了抄底珠海的最佳时机！

9月5日，高层印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，核心内容如下：

一、横琴段位提升，由珠海直管提升为广东省直管；

二、横琴与澳门之间为一线，由横琴和澳门来制定游戏规则；

三、横琴由广东省和澳门双方直管；

四、澳门车辆可自由出入横琴。

随后，9月9日下午，国家发改委负责人就珠海横琴新政做了解读，再次为珠海权威背书，细节如下：

一、实行“一线放开”，除了国家法律、行政法规明确规定不予免（保）税的货物及物品之外，其他的货物及物品免（保）税进入。对符合条件的合作区内企业生产货物，经“二线”进入内地免征进口关税；

二、完善企业的所得税优惠政策，对于符合条件的企业，减按15%的税率征收企业所得税；

三、对在合作区工作的高端人才和紧缺人才，个人所得税的税负超过15%的部分予以免征；

四、在跨境直接投资、跨境融资、跨境证券投资领域实施更加灵活和便利的金融管理政策，并逐步探索跨境资本自由流入流出和推动资本项目可兑换。

以上文字，或许有些枯燥，简单点说就是，珠海横琴的政策已经接近于海南自贸港，横琴将会引进大量的企业和高端人才进驻，然而，横琴本身建成和规划的纯住宅并不多，这就势必造成居住需求的外溢。

楼市长期看人口，这个道理小白也懂。

珠海的潜力，第一就是看人口净流入数量。第七次人口普查显示，珠海常住人口240万人，在过去十年人口增幅仅次于深圳，位列全国第二。

珠海政府已经公开表示，2035年，珠海要达到500万人，2050年，要达到800万人。

未来15年，珠海要新增260万人，也就是每年增加17万，珠海未来的住宅供应压力会非常大，供不应求会成常态。

人口之外，珠海在经济、产业、政策、基建等多方面，也是利好不断，且名列珠三角前茅。

最近十年，珠海GDP增长率超过230%，超过深圳成为大湾区第一；2020年珠海人均GDP突破2万美元，排名全国第四。

在珠三角，珠海是唯一一个可以和深圳掰手腕的城市。深圳叫社会主义先行示范区，珠海叫社会主义现代化国际化经济特区。

基建方面，新规划的珠海机场，将新建一条跑道和T2航站楼，增加28个机位，满足机场年旅客吞吐量达2750万人次，年货邮吞吐量10.4万吨，年客机起降19.8万架次的运行需求。同时还有机场轻轨的建设同步推进中。

 

 港珠澳大桥西延伸段已经开工，线路将通过珠海金湾，连接至西部的江门。未来，珠海将成为连接港澳和广东西部的交通枢纽和要道。

截止目前，2021年一线和强二线大涨行情基本结束。接下来，极少数二三线城市，将迎来城市轮动的红利。珠海就是首当其冲 ，将成为红利的最大受益者。

横琴新政刺激下，珠三角乃至全国的资金和投资需求都会盯上珠海。

机会稍纵即逝，再不赶紧上车，你将完美错过这一波行情。

刚刚出炉的易居研究院的统计显示：2021年1-8月，40城新建商品住宅成交面积同比增速，珠海排名全国第二，同比大增108.7%，且今年以来新房成交火热，呈明显的供不应求状态。

 当下，珠海楼市库存严重不足，按最近半年的去化速度，珠海库存只够卖不到7个月，严重低于住建部12个月的警戒线。

毫无疑问，珠海已经启动了！

那么，珠海哪个板块的房子涨幅大，卖的好呢？

据珠海中原地产数据显示，2015年，金湾区均价为9060元/平，到了2021年7月，房价已涨至21966.24元/平，大涨142%，全市排名第二，涨幅是唐家的2倍，横琴的5倍。

而金湾最核心的板块航空新城，不仅是金湾的中心，更是珠海市政府重金打造的未来整个珠海的城市副中心。和横琴也是近在咫尺，一桥之隔。

航空新城面积只有3.8平方公里，面积不大，土地稀缺，相比需求端强悍的购买力来说，楼盘库存供应严重不足。

 

                                                航空新城现状

目前，航空新城交通、商业、教育等配套已经全部落地。整个板块都是品质新房次新房，城市界面高大上，存量产业只有高精尖的生物医药、航空航天和总部基地，就业机会多，岗位起步薪酬高。

 城市有轮动，板块更有轮动。横琴新政落地，政策面巨大利好刺激下，珠海板块轮动的风口已经到来了。

买珠海也要睁大眼睛，不能随便乱买。

因为横琴已经炒作一年多，目前房价已经处于阶段高位，但金湾航空新城的房价仍处于价格洼地，此时正是买进的最佳时间窗口期。

当下， 珠海楼市房价格局如下：

横琴60000+
香洲35000+
北围29000+
航空新城26000+

城市内部板块轮动的窗口已经打开，当下珠海买房的逻辑变了，金湾航空新城将会迎来一波明显上涨。

这段时间我和团队再次考察了珠海的多个项目，明显感觉到了金九银十的热度，有些项目酝酿涨价，但是仍然抵挡不住各地奔涌而来的投资客和当地改善客。

接下来的四季度，珠海的一二手房成交量和价格必定继续上涨。

如果你有投资珠海的意向，务必抓住这次金九银十的机遇，抄底上车。

目前珠海政策面，对外地人投资非常友好。暂时不限购不限贷，外地人可以买一套。无房贷记录，首付30%，有房贷记录但已全部结清，首付40%，有一套房贷在还，首付50%。