🧧【信达证券房地产团队】定向量宽助力地产信用拐点，行业销售行至市场边界下限

市场概况：

上周（2022/11/12-2022/11/18）30个大中城新房成交面积247.79万平方米，同比下降31.46%，环比上升6.55%。一线/二线/三线城市同比变动-33.58%/-32.74%/-21.15%，环比变动10.20%/7.16%/1.90%。

15城二手房成交面积149.70万平方米，同比上升22.40%，环比下降4.91%。周一线/二线/三线城市同比变动-1.58%/42.38%/1.20%，环比变动3.22%/-11.03%/12.15%。

11月截至18日，30个大中城新房成交面积655.81，同比下降27.8%，环比上升30.5%。一线/二线/三线城市同比变动-22.0%/-27.3%/-34.1%，环比变动28.4%/34.2%/24.7%。

核心观点：

近期中债增“第二支箭”叠加央行“金融16条”以及一系列要求增加地产行业信贷规模的政策，从多个方面稳定了房地产行业信用风险的发酵，系列政策的出台无论是在房企融资端还是房企现金流出端均有较大改善，因此我们认为行业短期内流动性风险可能已经见底，行业信用风险短期内的拐点或已现，当前仍未出险的房企在短期内继续爆雷的可能性已不大，但需要提示的是，虽然行业流动性挤兑的问题得以解决，但企业资产负债表衰退的问题仍未缓解，后续企业资产的质量仍然受到市场销售去化的考验，对于布局能级较低，销售不畅的企业仍会继续面临资不抵债的压力。

销售方面，11月份市场的下行，一方面受到各地疫情防疫带来的影响，另一方面在于11月有效供应不足，无论是预售证的批售数量，还是企业项目推盘量均有所放缓，临近年底关口，我们认为12月市场供应量将明显增长，叠加企业年底冲击全年业绩，预计12月份的市场销售将有所回升（无论是环比还是同比，绝对量有望超过9月，10月）。

今年以来房地产行业最大的不确定性在于市场的边界（市场调整到什么程度，政策加大放松力度或者说放松政策要把市场改善到什么程度才停止放松）在哪里？政策放松也随着市场的调整不断加码，政策力度不断升级，我们认为当前市场调整幅度已经超过市场边界的下限，一旦未来市场继续下降，或将会有更大力度的政策出台，带动行业销售回到市场边界，当前市场销售已经处于底部区域，未来继续恶化空间不大。

我们还建议继续关注信用情况良好，资金链安全，货值充裕，战略布局集中在一二线核心城市的优质房企，如金地集团、华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、南山控股等。

风险提示：房地产政策放松不及预期、房地产市场调整超预期

联系人:江宇辉18621759430/陈思宇13983640306