（发改投资〔2023〕236 号，以下简称“236 号文”），同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》）。

 1.“消费REITs”落地，除零售大类外，判断酒店、文旅、康养等或也在其中，写字楼或暂不涉及

    　　236 号文提到：“贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。”此次236 号文和《通知》是有关部门首次以文字形式提出研究支持消费基础设施发行REITs。此前，根据发改委2021 年7 月发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号），REITs 试点行业包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房等，而“酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围”。去年12 月，证监会副主席李超在“首届长三角REITs 论坛暨中国REITs 论坛2022 年会”论坛上表示将“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，是有关部门领导首次口头表达了发展商业REITs 的可能性。而本次236 号文和《通知》，则更近一步，首次通过文件形式明确表示“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”。

1.1  何为“消费REITs”？“消费REITs”是指以消费基础设施为底层资产所发行的REITs。而何为“消费基础设施”？

根据236 号文和《通知》，比较明确的受到“优先支持”发行REITs 的消费基础设施包括“百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目”以及“保障基本民生的社区商业项目”。我们理解，消费REITs 所包含的底层资产范畴或不限于此，而是包括广义的能够“增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的”的基础设施或不动产项目，因而我们推测，酒店、文旅、文创、康养等或都属于消费基础设施范畴。值得注意的是，消费基础设施的提法，可能暂时把写字楼排除在外。

1.2外国怎么做？

纵观全球七大REITs 市场——美国、日本、澳大利亚、英国、新加坡、法国、香港（按2020 年1 月底市值排序），其REITs 市场所涵盖底层资产类型，均涵盖购物中心、写字楼、酒店等商业地产。以全球最大的美国REITs 市场为例，截止2020 年1 月底，美国整体REITs 市场市值达1.25 万亿美元，其中“消费REITs”则有62 只，总市值2678 亿美元，占美国REITs市场的22%。而“泛基础设施+消费+混合类”的REITs 市值则占到美国REITs 市场的80%。若百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业项目、酒店、文旅、康养等消费基础设施均可纳入REITs 试点范围，则我国REITs 市场的资产范围将更加广阔，从而拓展了房地产转型发展空间。中国REITs市场2022年盘点报告发布：共上市24只产品 总市值超850亿元

2. REITs 到底利好谁？

   若将企业按照运营能力强弱划分，我们认为REITs 真正利好的是强运营及扩张能力企      业。  因为上述“REITs 有助于发行人打通‘募投管退’的不动产资管循环，提高周转效率，扩大在管资产规模”这一逻辑实际是建立在运营管理能够足够优秀的前提之上的。倘若运营能力不足，则即便发行了REITs、回流了资金，企业也很难借此提高其它存量项目收益或者获取新的成长资产，仅仅只是提供了一次非经常性损益，反而有可能损失原企业的稳定现金流。

 所以，我们认为REITs 真正利好的是，

2.1  有较强运营能力和扩张能力的企业，可关注:

【华润置地】、【龙湖集团】、【万科A】、【光大嘉宝】、【大悦城】、【首程控股】

2.2  持续内生性现金流创造能力的真正高质量周转公司

【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及区域型【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】

2.3  生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注

【保利物业】【碧桂园服务】【华润万象生活】【星盛商业】；交易关注【贝壳】

2.4 消费REITs 政策发布，有望带动百货自有物业价值重估:

关注王府井、天虹股份、百联股份、武商集团、步步高、银座股份、欧亚集团、大商股份。

2.5 商业地产纳入REITs，建材C 端有望受益

地产暴雷以来，许多建材企业加大了C 端经销渠道的开拓力度，建材家居卖场为重要渠道。经销门店的建设难以一蹴而就，家居卖场招商更青睐于自身具有优质品牌力、有引流获客能力的建材品牌，而建材品牌也更倾向于入住有知名度、有规模的中高端优质家居卖场渠道。因此，我们认为消费REITs 的出台更加利好C 端品牌知名度高、经销渠道相对成熟、零售占比较高的建材企业，如伟星新材、蒙娜丽莎、马可波罗、箭牌家居、东鹏控股等。

2.6  费基础设施REITs 落地，关注消费复苏和后地产产业链家电行业：

重点关注格力电器/海信家电/美的集团、火星人/亿田智能/老板电器。

3  消费REITs 的政策含义

第一，消费reits 有助于盘活商业地产存量，拓宽当期商业地产投资资金来源。

第二，防疫措施优化后，线下零售增速明显回暖，消费reits 有助于建设新的消费场景和消费业态，通过消费基础设施建设巩固疫后消费修复态势。

第三，消费基础设施建设有助于增加商业地产投资规模，缓解住宅投资对房地产投资的拖累。

第四，近期政策陆续出台，保守的经济增长目标并不意味着稳增长政策可以“躺平”市场不必对政策过于担忧。

风险提示：疫情形势超预期、地缘政治风险、全球衰退及主要经济体货币政策超预期。