中泰证券-房地产-房地产行业周观点：小长假成交回落，两集中下土地市场竞争激烈(增持)05-11

“精选摘要：304万方，2021年累计成交15224万㎡，累计同比下降15.4%。土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为8260元/㎡，环比上升3.7%，同比上升38.7%，整体溢价率为21.1%，2021年平均楼面价6239元/㎡，同比增长11%，溢价率18.7%，较去年同期溢价率。”

1. 投资要点周度观点：首轮集中供地竞争激烈：5月10日，北京土地市场推出了12宗地块，包括海淀区2宗、朝阳区10宗，总起始价479.33亿元，成交总价516.19亿。

2. 其中，7宗地块因触及地块全部上限，转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。

3. 本轮集中供地背景下，土地市场热度较高，从已经完成第一轮集中供地的城市情况来看，由于房地产市场销售较好，同时开发商补库存意愿较高的情况下，核心城市土地市场竞争激烈，地价同比有所提升。

4. 深圳房贷利率上调：建行深圳分首套房贷款利率执行LPR+45BP(5.10%)，二套房贷执行LPR+95BP(5.60%)，相比之前分别上调15BP和35BP。

5. 为体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房贷款利率维持不变，即执行LPR+30BP(4.95%)。

6. 当前环境下，经济持续复苏，流动性边际收紧下，房贷利率受到一定影响，热点城市平均房贷利率上调。

7. 但从调控意图来看当前政策环境仍旧支持刚需住房，对于中低收入人权购买保障房的按揭利率仍旧维持不变。

8. 首轮集中供地下，土地市场价格虽然有所提升，叠加利率边际上行，土地成本及房企融资成本在短期内对于房企利润率有一定冲击，但头部房企规模优势和成本优势持续强化下，核心城市拿地市占率上升明显。

9. 我们维持看好龙头房企在两集中背景下市占率持续扩张的判断。

10. 持续推荐A股头部房企万科A、新城控股、保利地产、中南建设；低估值叠加文旅业务持续复苏的华侨城A；以及H股低估值修复机会，如融创中国。

11. 行业跟踪销售回顾(5.1-5.7)：重点监测33城累计成交面积348.9万㎡，环比上周下降45%；2021年累计成交9030.1万㎡，累计同比增长88.5%。

12. 其中，一线城市成交51.6万㎡，环比上周下降53.6%，2021年累计成交1552.3万㎡，累计同比增长112.2%；二线城市成交158.7万㎡，环比上周下降48.6%，2021年累计成交4032.2万㎡，累计同比增长81.6%；三线城市成交138.6万㎡，环比下降35.3%，2021年累计成交3445.5万㎡，累计同比增长87.4%。

13. 土地供应(4.26-5.2)：百城土地宅地供应规划建筑面积2831万㎡，2021年累计供应规划建面19997万㎡，累计同比下降8.2%，供求比1.31。

14. 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5298元/㎡，近四周平均挂牌均价6075元/㎡，环比下降30.5%，同比增长11.7%。

15. 土地成交(4.26-5.2)：百城土地住宅用地成交规划建筑面积2304万方，2021年累计成交15224万㎡，累计同比下降15.4%。

16. 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为8260元/㎡，环比上升3.7%，同比上升38.7%，整体溢价率为21.1%，2021年平均楼面价6239元/㎡，同比增长11%，溢价率18.7%，较去年同期溢价率增长3.9个百分点。

17. 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。