Q：今年金融地产三季报有哪些新变化？ 

A：今年金融地产三季报展示出的新变化主要有 以下几个方面： 

1.零售客群对银行的贡献低迷， 存款被动负债态势导致负债成本上升，居民提前 还贷增加了银行在经营零售端的压力。

2. 财富管 理面临阶段性挑战，以财富保值为主，压力相对 较大。 

3.银行在控风险方面面临较大压力，特别 关注地产城投的风险，短期风险开始释放，银行 通过加大拨备计提和积极处置不良资产来化解风险。

4.银行营收分化，中小银行依赖于非息资源 贡献，金融市场的扰动以及自营投资的变动会对 业绩产生影响。

综合以上情况，认为整个三季报 业绩不是特别理想，但逐渐进入适合布局的时间 窗口。政策上，监管态度发生变化，银行保持稳 定盈利的态度有所增强。

业绩上，银行息差降幅 减缓，风险暴露充分，储备丰富，明年一季度有 望实现更好的单价平衡。市场上，历史上大部分 超额收益出现在岁末年初，银行板块容易出现超额收益行情，可以重点关注整个银行板块的布 局。

在选股策略上，建议大小两头抓，选那些与 经济修复相关的具备弹性和良好业绩、资产质量 的城东商行，以及区域性、高景区扩张低的城中 商行和小微银行。在投资上，考虑到防御属性， 可以关注股息率较高且估值较低的大行，另外， 招商银行也是一个具有较好性价比的股票，因为 长期来看，其财富管理、大财富和大零售的优势 将逐渐体现，修复空间可观。 

Q：今年房地产行业的三季报有哪些新的变化？ 

A：从整体情况来看，主要公司的收入增速与中 报情况相似。整体的收入呈小幅下降趋势，主要 是受疫情影响工程周期延缓以及部分项目受到保 交楼和民营房企信用危机的影响。尽管房地产销 售市场在2020和2021年相对火爆，但从现在的 结算情况来看，相对去年同比出现小幅下降。整 体利润率有所改善。考虑到未来集中供地导致的 毛利率下降，预计未来1-2年整体结算毛利率的 低点可能出现在15%左右。且今年的年报和明年的中报可能是整个行业压力最大的时候。从资产 负债结构来看，由于房企主动缩表减少负债，负 债率和净负债率都有所下降，现金流也能够保持 平稳。总体来说，三季报呈现出了较大的方差。 民营房企普遍出现业绩下降，唯一逆势增长的是 滨江房企，国有央企整体维持业绩正常。目前市 场对地产行业普遍持观望态度。 

Q：现在金融地产市场的整体情况如何？政策推 出后市场有改善吗？ 

A：目前金融地产市场整体呈现降温状态，市场 对后续政策没有期望。投资者对地产行业的基本 面也比较悲观。市场反馈显示，只有优质项目在 核心片区的去化情况相对稳定。政策出台后，市 场并未改善，效果有限。 

Q：能否概括一下未来金融地产市场的发展趋势？ 

A：未来金融地产市场主要有两块值得期待的地 方。首先，一线城市如果解除限购限贷政策，房 价能够企稳甚至反弹，将对全国起到标杆和引领作用。其次，最近财政政策在化债方面采取了积 极的措施，中央从宏观层面加杠杆，协助地方政 府化债，修复地方政府的投融资能力。对房地产 行业来说，这将长期产生利好。因为目前地产行 业基本面依赖于地方政府，如果能够从上而下进 行宽杠杆，甚至未来宽信用的方式对行业基本面 进行修复，是一个值得期待的方向。 

Q：目前金融地产行业的供需格局如何？行业的 基本面是否有望改善？ 

A：从供需两端来看，行业供给侧改革已经很充 分，供应端已经出清。当前开工量已达历史峰 值，已收缩了50%。如果经济预期和收入预期在 未来扭转，行业的基本面有望快速改善。 

Q：有哪些值得投资的标的？ 

A：在目前行业困境中，我们看好一些国央企 业，如蛇口、保利、越秀、建发等，它们能够逆 势扩表。对于金融地产板块来说，这些标的是值 得关注的。