投资亮点

1短期政策宽松叠加低基数，销售端有望逐步好转，强信用的央国企及优质民企在销售、融资及拿地端的优势有望逐步扩大
2当前首套房贷利率最低可至4.10%，部分城市将达到或突破4%的首套房贷利率，可类比2014-2016年周期中房贷利率低至基准利率7折的水平
3预计大部分三四线城市均满足上述条件，政策实质是对这类城市的定向和结构化降息，对首套房需求的释放有促进作用
4预计随着房贷利率下行空间进一步打开配合四季度低基数，销售端表现有望持续改善

事件：

2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。符合上述条件的城市政府可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

房地产行业最新观点：

平安证券分析师杨侃/郑茜文认为，短期政策宽松叠加低基数，销售端有望逐步好转。但考虑信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。

强信用的央国企及优质民企在销售、融资及拿地端的优势有望逐步扩大。

国金证券分析师杜昊旻认为，当前行业供给侧的出清仍在继续，能正常经营发展的房企才能享受需求侧宽松的利好。

首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、保利发展、绿城中国、建发国际集团等。

一、行业持续承压，信贷端宽松再度加大

当前首套房贷利率最低可至4.10%（4.30%-20BP），此次央行和银保监会再度对首套房贷率下限放宽，部分城市将达到或突破4%的首套房贷利率，可类比2014-2016年周期中房贷利率低至基准利率7折的水平。

从70个大中城市来看，有23城满足上述条件，包括天津、武汉、石家庄等8个二线城市，秦皇岛、安庆、宜昌等15个三四线城市；而从全国来看，预计大部分三四线城市均满足上述条件，政策实质是对这类城市的定向和结构化降息，对首套房需求的释放有促进作用。

70大中城市二手住宅价格环比

二、低基数下销售有望延续改善，强信用房企优势有望扩大

政策持续宽松叠加低基数背景下，8、9月重点城市成交同比降幅已经逐步收窄，贝壳统计的50城二手房成交量7、8月已连续两月正增长。

截止9月26日，50城新房日均成交环比上升3.7%，同比下降24.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点。

预计随着房贷利率下行空间进一步打开配合四季度低基数，销售端表现有望持续改善。

三、当前宽松政策多在需求侧，头部央国企和改善型房企更能享受利好

自2022年3月以来，全国较大范围的“四限”政策放松陆续出台；而在供给侧，政策多围绕“保交付”项目层面开展，困难房企的出清仍在继续。

购房者对烂尾风险的担忧仍在，更加倾向购买当前正常经营的头部央国企和改善型房企项目，这类房企更能享受政策宽松带来的红利。

研报来源：平安证券、国金证券

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