华润万象生活电话会
夜长梦山
2022-01-07 10:41:59
华润万象生活电话会
2022/1/6
Q&A
1. 收购的背景和考量，将来的计划，储备面积兑现的节奏确定性，对禹洲盈利增长的预期？
万象生活上市后，对物管业务的战略发展进行了五年期的规划。认为对物业管理板块来说，
规模增长和规模发展逻辑，无论是市场出现怎样的变化，都是没有发生改变的，规模的增长
始终是重要因素之一。
原因：1/ 规模增长带来效率提升，没有一定的规模，科技的投入、管理面积的提升等方方
面面可能都没有有力的支撑；换句话说，对物业行业而言，科技的助力应该是非常重要的，
一个小的公司无力支撑科技的投入。包括人均效能的提升，也是很重要的。2/ 上市时说过，
公司核心的逻辑是要建立一套打通各个业态的大会员体系，会员体系的建立，把会员导流到
消费场景，是另外一种意义上增值服务的兑现。这个核心逻辑也没有变。因此，需要把触达
客户的端口变得越来越大。3/ 有了更多的客户，可以提供更多的针对业主的增值服务，带
来公司的增长。
从上市之后，公司很大力度地增强了规模扩张方面的工作。之前沟通过，上市之前第三方管
理面积相对比较小，也没有太做市场化拓展；今年这一年在市场上外拓了 3500 万方第三方
面积（截至 12 月底），上市之初的计划是拓展 4500 万方，看起来没有达到目标，但是是从
以前的 0 做到了 3500，是很大的一步。
没有做成面积目标，是因为有多个收购标的，在谈判中发现估值是比较高的，也因为这样的
原因放弃了一些标的的收购，导致没有达成 4500 万平米的目标。第四季度之后，陆续看到
随着市场环境的变化，好的标的开始越来越多地出现，估值也越来越趋向于合理区间。在这
个时候，认为应该抓住机会，通过并购实现面积的突破。禹洲物业是在这样的背景下找到的
比较优质的标的。
禹洲物业情况：
在管面积约 2000 万方，还有约 1000 万方的储备面积。
管辖项目都是集中在长三角和福建厦门，这两个地区和公司所管理的项目可以匹配，未来有
很大的可能和公司的项目进行整合。
目前估值相对合理。披露的是 2020 年的利润数据，但这单收购应该以 21 年的财务数据作为
基础。2021 年基础上看，对价是完全符合当前市场情况下的相当合理的价格。具体的价格，
由于交易还没有最终达成，还有一些尽调和调整的空间。只以在营的部分对应对价来看，甚
至可能是小于 2 位数的 PE 倍数。
接下来会完成最后的一些尽调动作，争取尽快落实这单交易。
近期，公司观察到市场上可能在今年的年中，会有一些头部物业企业还会继续上市，在该情
况下，今年一季度是一个很好的窗口期，可以以合理的估值收购优质的标的，有助于公司的
规模增长以及未来的发展。
收购后整合：
经过充分尽调和项目现场查看，以及其他业务上的了解，认为这是一个非常优质的标的，这
次收购也符合公司的发展战略和区域布局的需求。禹洲的项目大部分在长三角地区和福建一二线城市，密度比较集中，与万象生活原有项目重
合度高。文化融合、团队融合、业务融合、品牌融合，通过集约化管理，提升管理效率，有
效降低管理费用，对标的项目进行优化，也会保证通过这些融合，保证项目团队、服务质量
的稳定，市场口碑的进一步良好。
禹洲的项目在业主增值服务方面还有很大的提升空间，结合万象生活的业务赋能，对项目未
来增长有很好的预期。
2. 给定目前疫情的情况下，对于 2022 年商场零售额和租金的表现预期如何？
从大的方向上看，下半年特别是第四季度，公司商业零售的表现依然保持了相对去年同比增
长的结果。过程中在某些个别城市，受到疫情冲击会有一些影响，但从公司整体角度来看，
同比保持了增长。
统筹考量了目前的情况，认为对于 2022 年来说，希望商场维持双位数的增长。元旦假期的
销售保持了比较好的情况，所以对于 2022 年保持增长有信心完成。
对于我国提出的国内外双循环、国内大循环为主，消费是未来几年国内发展的主基调，这个
没有变。其中可能会有一些波动，有个别城市的疫情反复。到今年年底公司开业了 70 个以
上项目，进驻城市 46 个，认为公司有足够的体量和全国各地的布局，有信心完成 2022 年商
业运营方面的目标。
3. 公司过去一年来在住宅和公建领域竞标外拓的情况？
2021 年公司从 0 起步做外拓，取得了不错的成果。2021 年外拓面积 3500 万方，合同额 8 亿
左右，年化合同额 4.5 亿左右。
非居业态方面，公司作为城市运营服务商，在非居业态成果显著。
3500 万方中住宅占 16.7%，
其他都是非居业态，单纯的城市空间占比 50%。公司预计未来会继续发力，在资质、能力等
方面也有一定突破，相信随着公司战略定位的清晰，品牌影响力的扩大，12.9 也发布了“非
凡城市”品牌定位，希望投资者有好的期待。
4. 市场传言下调未来盈利目标，就盈利指引的评论？
公司从来没有这方面的举措。2021 年公司有信心能够实现上市时给市场做出的承诺。希望
2022 年以及之后的几年比当时的承诺做得更好，以回报投资者的信任。
5. 开业后的商场的运营管理费用提点率，有没有目前在管商场整体平均提点率水平？今年
交付的项目是否会有边际变化？
之前定的是营业收入的 4%+利润的 8%。
针对短期没有明显提升定价统一标准的安排。实操中，母公司所有 2021 年新签项目按照该
标准在 100%执行；外拓项目除了区位非常好的项目之外，其他项目都明确高于 4%+8%，具
体标准和项目质量及未来预期有关。2021 年外拓了 12 个第三方项目，基本都高于 4%+8%。
经营利润率和最终系数高度相关，整体 2021 年经营利润率明显高于 50%，全面达到了此前
的预期指标。未来收费标准还有继续上升的空间（即便是固定的提成），只要保证项目营收
额和利润稳步提升。6. 2021 年开业情况？零售额？
2021 年开业了 11 个项目。其中有一个台州万象城二期，如果算上是新开 12 个。在管项目
目前 74 个。
2022 年预计开业 15 个以上，有可能接近到 20 个。
2021 全年零售额完全实现了之前给到的指引。（超过 1100 亿元）
7. 母公司在杭州拿了很多的地，准备开到 5 个万象城？
杭州今年拿了两个项目。
杭州商业市场挺大的，在商业市场的排行中，北京上海第一梯队，杭州、成都、广州、深圳、
南京是中国商业市场发展比较发达的几个城市。
这几个项目不都是万象城；西溪未来科技城是新兴的区域，是完全不同的市场。现在的万象
城去到那边开车要 2 小时。后来又在城西北面拿了一块地，算是区域市场的空白，是两条地
铁的交汇上盖，周边 3-5km 内没有太多优质的商业供应。在杭州这样的城市，有这样良好的
发展条件，布局商业产品没有太大的问题。
杭州布局了 5-6 个商场，并不算多。消费的潜力、经济的发展，都有机会承载更多的商业。
杭州周边的小城市也都会到杭州来消费，要看好杭州市场。
8. 上个月战略会议提到新的定位，在城市空间运营服务商推出了“万象服务”品牌，2022
年品牌整体落地的规划？有没有定量的指引？
公司核心理念是智慧引领城市生活，这是基于公司和母公司的战略定位，希望在物业模块成
为城市空间运营服务商。核心能力是科技+运营+服务，通过商业模块的总体规划设计、运营
等能力，补足并提升物业模块的运营能力。
构建三大类、十二个场景的服务产品，获取更多的投标项目，提升品牌影响力。
最近在和相关的公司做股权和业务方面的探讨，如和科大讯飞签订战略协议，在科技、智慧
城市建设方面得到快速提升；城市空间服务方面也在做布局，希望 2022 年得到大跨越式的
发展。
9. 商管方面，现在疫情影响下，商场之间的分化很大，有很多物业的持有方有诉求去找到
更好的管理平台做资产的保值增值。2021 年三方拓展情况比之前预计的要快一些，展望
2022 年，是否会有更多的三方拓展的机会？公司的打法和战略？
上市时有很多投资者关心商管的外拓，第一是否有市场，第二能不能抓住机会。过去比较少
做第三方的接管，即使有个别的几个也都是合作开发等承接的。但是商业发展到今天，竞争
越来越激烈，很多开发商意识到要有专业团队做经营管理，才有更高的可能性在市场竞争中
取得领先优势和投资回报。
今年公司披露签约了 12 个项目，但接触的第三方项目远远不止 10 几个，项目数量很多。但
是有很多项目选择放弃，因为所处的城市、体量规模、形态特点等方方面面的原因。希望做
一些和产品线匹配的项目进行外拓，在一二线城市中高端定位的大体量项目上进行挖掘。据
公司统计，相比其他主要的轻资产外拓同行，公司拿到的优质项目是最多的。希望 2022 年
秉承高质量发展理念，在万象城、万象汇、万象天地三条产品线要求下，获取高质量项目，
维持 2021 年外拓的数量和节奏。十四五期间每年外拓 10 个项目，目前看来 2021 年超额完成任务，希望 2022 年也能实现目
标。市场有，但不是那么的大，公司有自己的优势，希望在市场中拿到更多的份额。
预计马上有 2 个项目在一月份要签约。
10. 禹洲物业的业态情况，有没有商管的部分？
不含商管，购物中心和写字楼剥离。收的合约面积中 95%都是住宅。
11. 购物中心重奢、轻奢条线的 NOI、毛利率对比？
公司管理目标是重奢达到 70%以上，轻奢 60%，其他 50%以上。
目前实现的都在这个水平之上。个别项目可能更高，综合来看都在这个水平之上。
12. 今年重奢、轻奢商场同店零售额增长？
2021 上半年整体 84%，重奢 88%，轻奢 82%。
去年下半年疫情恢复后其实基数已经很高了，下半年的同比不会有上半年那么高，但是也保
持了 30%以上的增长。重奢和轻奢来看，两个业态只有尾数的差，整体相差幅度很小。不管
是重奢还是轻奢，在本地市场都有非常领先的地位。
13. 公司在住宅物管和城市服务方面，增值服务有比较大的变化吗？
2021 年成果不错，比预计的完成得还要好一些。
增值服务做了客户需求研究、市场供应链构建、社区零售、交付入驻等都做了生意的重新构
建。
除了传统住宅空间，在城市公共空间也和相应政府机构平台公司成立了增值服务的运营公
司，效果也还不错。平台公司会有某个领域的专业公司，给其服务的客户（如产业园区）招
商引资、给员工提供相关的生活配套、零售、房屋经纪等，打破原有小区的概念，进入城市
空间的增值服务。
写字楼和购物中心也为增值服务提供了更好的发展空间。
相信随着业务的进一步熟练，信息化程度完善，大会员体系发力，增值服务会有更好的预期。
规模的增长带来更大的客户流量，相信未来增值服务角度会稳健提升。
14. 对于住宅项目的收并购，如何控制风险？如发展商的流动性是否可以将储备项目交付，
可持续性的考量，开发商卖房子时给到物业费免费等风险怎么考虑？
央企整体收购的价格审查机制是非常严格的，公司有自己完整的估值体系，不管是基于市场
可比还是未来盈利的预期。未来盈利的预期中会审慎考量关联交易比重。
空置费和非业主增值服务是关联交易中占比最大的，在预测的态度上首先会比较谨慎；
另外由于相关关联服务有很重要的定价问题，会在合同中明确要求出售方未来的定价不低于
原来的定价；
特别有利的因素是，公司是分期付款而不是一次性付款的，首期付款交割只付 67%，针对在
管在营部分，没付的部分会和对方履约的程度相关联，从而比较好地保证公司未来的利益。
2021 年公司不花钱的外拓已经拓了 3500 万方，力度很大；并购市场上公司有很大的队伍持续进行标的的谈判和沟通。最终该标的能够斩获，是希望钱花出去之后保证未来的运营。对
于住宅标的的要求很高，包括区域、开发商过往开发的状况和实力、财务稳健程度等方方面
面都是考量的因素。
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