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对国常会提及的城中村改造的点评

夜长梦山

2023-07-23 22:19:58

20230723 对国常会提及的城中村改造的点评事件：7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》点评： 1、这不是一个新的提法。早在4月28日的政治局会议中意见提到“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设”，表述上与4.28是完全一致的。 2、城中村改造模式详解城中村的改造分为几种类型：a）不拆纯改造，包括改善房屋面貌（房屋防水、外墙及楼面维修等）、改优居住环境（完善绿化设施等）、改造基础设施（维修改造供电、供水、供气设施）——这一模式，只是改善了居住环境，所需要的资金以及产生的经济效益也相对小，而资金来源主要来源于政府。深圳还创造了由政府统租后实施综合整治类更新模式，并纳入保障性租赁住房体系，当然这一模式的推进也遇到一些障碍。 b）拆后重建型改造——这一模式所需要的资金体量很大，时间周期较长，经济效益也相对更大。只有列入了政府城中村改造规划的才能确认是重建型。重建型城中村的改造在各大城市的具体操作模式是不同的，从大体上可以分为： a）一二级分开的模式：该模式下，通常由地方政府作为城中村改造活动的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、改造方案、拆赔方案、村民过度和安置方案。由地方政府牵头，地方城投为实施主体统一规划统一操作。在拆迁完成后，土地一级整理妥当后，再经由二级招拍挂流向市场。而地方政府的主要资金来源包括专项债、国开行借款、地方财政等。专项债、国开行借款的退出主要由该项目土地在二级市场出让后的土地出让金去支付。在这个模式下，开发商只能在二级招拍挂接入，与其他招拍挂拿地模式几乎一致。譬如北京、杭州、南京、苏州几乎都采取这个模式。 b）一级二级联动的模式：该模式下，通常由村集体指定的房企作为城中村改造活动的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、改造方案、拆赔方案、村民过度和安置方案。在拆迁完成后，土地一级整理妥当后，由该房企直接操盘二级建设开发，资金来源主要为房企自筹资金。在这个模式下，开发商可以一级、二级一起做，锁定一二级收益。譬如深圳、广州、珠海、武汉等采取这个模式。 3、城中村改造不同于棚改，体量级别和速度上都不及土地性质不同。通常城中村涉及的土地性质为计提用地及宅基地，而棚户区大多数为国有土地性质。补偿方式和资金来源不同。上一轮棚改主要采用的是货币化安置为主，实物安置为辅。城中村改造中拆改的时候的补偿方式多样化，货币、房票、原地还迁、异地安置均有。从资金维度来讲，上轮棚改有国开行额外的资金加持。而本轮尚未提及在资金维度以何幅度、何渠道去给城中村改造加持。范围不同。上轮棚改是全国化的涵盖一二三四五线，本次城中村改造是针对21个超大特大城市。 4、城中村改造没有停过，但前期降过速，现在就是提速。但真的就能像棚改那样框框提速吗？城中村改造从来都没有停止过。但2020年，住建部明确表示未来城市规划要摒弃急功近利和大拆大建，并且在21年8月发文文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。此稿一出，城中村改造速度就放缓了。但从去年下半年、今年，部分地方已经开始提速了，提速的主要方向是当地城中村改造相关文件的发布、政府部门审批速度加快，譬如广州、北京等。但城中村改造是说提速就能提速的吗？并不是。城中村改造有几大痛点：前期工作周期长是第一大痛点，特别是现状建设及用地情况复杂，改造涉片区结构和功能要重新布局、空间资源重新分配的，前期方案需要多次协调交通、市政、教育、工信、消防等部分。有些已批在建项目还需结合实际对方案进行调整，影响效率。在拆赔协议签订阶段，也会遭遇部分村民的抵触情绪，耗时较长。城中村改造的资金需求量大。以广州为例，广州已完工的全面改造城中村项目多为2010年左右批复，批后实施周期平均5.5年。而如今，在建城中村的批后实施周期平均已超过7年，随周期加长，村民临迁、融资利息成本不断推高，带来项目资金短缺推进困难。 5、民间资本还能从何处去介入？曾经民间资本在一二级不联动的项目也积极介入，譬如万科曾经针对城中村的万村计划，但已经暂停了。大部分一二级不联动的城市，其一级基本上由地方城投主导，民间资本很难介入。在一二级联动的项目中介入的民企分两类，一类是已经出险的民企（譬如佳兆业等），其项目会被接管或者其他资金介入接盘，一类是还存活着（绿景、卓越、鸿荣源等）。一二级联动中能够介入的民间资本多数都是在此地次领域深耕多年的民企。而当前，所剩无几。且所有的重建类城中村改造都面临的一个问题是，土地如何在二级市场卖出回笼资金，或者地产建筑物如何在二级市场卖出回笼资金。也就是，真的要提速，内核是如何去刺激买地、买楼、租赁的需求。

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