今天市场除了铜缆高速板块强一些之外，剩下的就是以地产链为展开的行情！低空这些也是高开低走为主。房地产行业指数从四月底开始逐步放量走出了主线的趋势，今天还放大量走强！当下整个地产链走起来，那整个成交量可不比一般的板块差，现在是大象正在热身准备起舞，一旦搞起来那将大开眼界！   今天就重点讲讲地产为主！   

一、回顾：自2022年以来的4轮A股行情

（选取申万一级房地产指数801180做参照）：

1）2022年3-4月，坚持租购并举，加快发展长租房市场，城区常住人口300万以下城市取消落户限制。在这期间房地产指数上涨32.67%。

2）2022年8-9月，通过政策性银行专项借款方式推进“保交楼、稳民生”，五年期LPR下调15个BP。在这期间房地产指数上涨14.38%。

3）2022年11月，房地产信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，央行降准25个BP。在这期间房地产指数上涨27.8%。

4）2023年7-8月，延长“金融16条”中两项金融支持房地产融资政策期限，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善型住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等。在这期间房地产指数上涨17.32%。

5）本轮（2024年4-5月）地产支持政策力度更大。地方取消住房限购、缩短购房个税和社保缴纳年限、政府收储等。本轮到目前为止房地产指数涨幅为19.45%，还低于第一次、第三次涨幅，且本轮位置更低，筹码结构更好。

二、去库存模式与路径

目前总共有：现有代售、旧房换购、回购收储、发放补贴以及旧转保共五种模式。

从现有模式看，新房端的去化主要以央国企和城投项目为主，更加利好此类房企。所以，政策端主动调节供需，是房价企稳的开端，也是基本面出现拐点的重要举措。

2023年全国商品房销售面积为11.2亿平，假设2024年销售面积同比降低10%，则大约有1亿平需求缺口。假设通过财政发力进行收储来消化1亿平的商品房缺口，则市场可以达到供需平衡，那么收储资金至少约为：1亿平商品房销售缺口×2023年销售均价1万元/平×（7-9折）=7000-9000亿元。整体预测PSL这次会释放差不多万亿的资金。

这次顶层政策思路的改造,只有框架,没有细则。收储后的出租，只要收储收房子的价格足够低，租金能覆盖超长期国债利率，就是门赚钱生意！

目前二级市场的超长期国债——20年利率2.45%左右、30年利率2.55%左右、50年利率2.65%左右。所以，如果租售比只有1.5%的话，财政上贴息也不会多，大概每年贴265亿-150亿=115亿。但是这个收储会解决很多燃眉之急。

三、城投类地产公司最先受益

上面说过，从现有模式看，新房端的去化主要以央国企和城投项目为主，更加利好此类房企。所以，实施优先级可能是：城投库存（缓解地方财政压力）>烂尾库存（保交楼）>出险房企库存（改善债务问题）>其他房企（整体性去库存）。

针对出险房企库存收储的折价力度可能较大，其和收储城投项目的差别在于对房企沉淀资金进行了拖底，故其主观意愿可能更低。

云南城投二连板，走的就是这个逻辑。包括今天的合肥城建。那接下去就多关注一线城市，或者省会城市，加上城投或者城建的，值得多看一眼，观察云南城投能否走出强势。

1北京：城建发展：京投发展：大龙地产：

2上海：浦东建设：城投控股；

3福建：中国武夷；

房地产开发中，可以借助以下三个指标选取股票：市盈率TTM、市净率、RPS120

市盈率TTM越小越好，越小说明估值越低；市净率低于1，说明公司市值低于净资产，低估；RPS120越低，说明在最近120个交易日内，股价涨幅越落后，有补涨需求。

四、地产链重点关注方向

从细分来看，房地产哪块弹性最好？用历史数据说话：

地产本身表现要好于地产链其他行业，即房地产开发（包含物业管理）平均涨幅最高

其次是建筑装饰、家具，随后是开工端的水泥，竣工端主要关注建筑（弹性相对小一些）

房地产是装修行业的上游行业：房地产行业的繁荣会带动装修行业的增长。建筑装饰这边有建艺集团的三板，园林股份，诚邦股份，宝鹰股份。家居轻工这边有亚振家居的三板，这个三板上板较早，箭牌家居。建筑材料有海南瑞泽，三棵树，亚士创能的首板。

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