【申万房地产】房地产2022年中期策略及周期复盘：黎明破晓，鲲鹏击浪，重申“看好”评级

●政策面：料政策友好期更长、政策改善空间大、供需两端修复

从2008、2011和2014年三轮周期复盘来看，政策放松一般触发于房价环比-0.5%，收紧触发于房价环比+0.9%；三轮周期政策友好期分别为8、15和19个月，其中2014年基本面曲折型修复对应政策友好期更长。本轮周期政策放松在2021.12（-0.3%）已经触发，目前已持续7个月，目前房价环比-0.2%，预计目前仍处政策放松中前期。预计后续政策修复将呈现三大特征：1）政策友好期更长；2）政策改善空间大；3）供需两端修复，如：需求端，如四限放松、首付下降、房贷利率下行、棚改房票安置扩围等，供给端，如预售资金监管优化、股权融资、三条红线优化等。

●基本面：预计基本面或现√￣型弱复苏，但结构弹性将再加大

不同于以往周期底部地产基本面“V”型走势，本轮周期底部中“供给偏低+需求偏弱+政策小松”推动地产基本面或将呈现“√￣”型走势，供给修复将成为基本面修复的关键约束之一。考虑到政策放松、疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，我们认为本轮周期的基本面底已在2季度出现，后续基本面将呈现弱改善趋势，预计22年销售面积同比-14.9%，开工同比-24.8%，竣工同比-15.6%，投资同比-6.9%；但预计下半年开始行业的结构弹性却将更强，一二线城市基本面弹性将更强；优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升。

●估值面：估值驱动叠加成长驱动，优质房企迎来戴维斯双击

根据我们的房地产投资四象限时钟框架，板块会经历复苏期-繁荣期-衰退期-萧条期阶段，其内在驱动由估值驱动-成长驱动-主题驱动-资源驱动转变，当前周期正进入估值驱动阶段，且本轮房企之间差异化趋势更明显，未来成长驱动韧性、持续性更值期待。此外，我们借鉴美国房地产、中国白酒、中国煤炭市场发展经验，均演绎了行业格局优化后优质企业成长空间再次打开，并充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。

●投资建议：我们重申房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、建发股份、滨江集团、金地集团、招商蛇口、中国建筑、华发股份、新城控股、万科A；推荐：H股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园。