“1月25日，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关。金融业责无旁贷，必须大力支持。近期还将重点展开几个主要工作，一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。近期还将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来。二是指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求。三是继续做好个人住房贷款金融服务。四是指导和要求银行等金融机构大力支持重大基础设施、城中村改造、三大工程建设。”

态度鲜明，表述凸显力度

本次监管态度十分鲜明，首次用了“大力支持”、"责无旁贷”的表述，措辞是这几年来最强烈的，背后反映了监管部门对房地产行业当前状况的重视程度

我们也知道，从2022年“金融十六条”开始，许多围绕房地产链的政策陆续推出，有保交楼、降首付比例、降利率、放松首套首贷、重启PSL等等

但从最近的一些地产销售数据看，压力依旧，暂未见到明显的企稳信号

而且政策更多的是围绕项目端进行支持，可以理解为“保交楼、保民生、促销量”为主，对于企业主体并没有强有力的政策出台

但从今年1月12号开始，情况有所变化

1月12日，住建部、金融监管总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知

1月24日，央行、金融监管总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。自24年1月以来供给端保主体、保项目等信贷政策频出，不论是从城市维度保障项目融资需求，还是从房企端提升经营性物业贷的灵活性，均能切实改善房企流动性状况，稳住房地产合理融资需求

这就意味着，部分优质房企的短期现金流或将改善，优质资产有望盘活，我想上面的意图也比较明确了

第一步，稳住房地产企业短期现金流

先前商业银行账上躺着许多超额准备金，但就是不敢放贷，生怕借出去收不回来，如今的措辞变为“责无旁贷，大力支持”或将改变这一现状，去年底有声音传出50家房企“白名单”的这件事，或不再只是传闻

第二步，中央加大杠杆，稳住短中期预期

从房贷利率看，24年1月份的房贷利率平均在4%这样，通过此次强有力的表述判断有望继续下探，降到3%不是没可能

从首付比例看，去年开始首付比例就在逐级下降，目前二线城市以下首套首付比例都已经到了20%，二套已经降到30%，一线城市也基本上从早期的35%降到了30%，二套就是从70~80%降到了40%。而此次表述看，首付比例或会继续下探，尤其是一线城市的一、二套首付比例还有下降空间

从“三大工程”（城中村改造、保障房、平急两用）的推进来看，有望继续提速，去年底投放的3500亿PSL（央行向政策性银行投放的结构性的货币政策工具）有望继续加码 

从整个宏观经济看，房地产+基建占我国GDP的15%，房价快速下跌对经济及产业链压力是巨大的，如果能让房企现金流改善进而放弃过分降价促销的举动，有望让房价尽早企稳，只有房价尽早企稳，部分刚需且处在观望状态的购房者才会愿意买房

而持续的降息，对一部分月薪1万2房贷1万的房奴来说，无疑是央行发大礼，让这批人手头宽松，购买力恢复，花点钱在有一定产业价值的商品中（如消费电子、家电），带动密集型劳动力工厂扩招带动就业，进而带动经济回暖，从底层支持短期房地产需求触底，远期来说支持这部分产业链升级出去赚外国人的钱

从中期层面考虑（这块是我个人猜想），我们已经步入老龄化社会，房地产供需扭转的原因还是青年人口下滑导致，如果我们能在生育上加一把力，比如说生一个娃一年发1万，连续发5年，该政策持续时间5年，假设出生人口回到2500万人/年的历史高位，政策执行5年，总支出在6.25万亿，支付高峰在5年后为1.25万亿（时间，金额可以再优化，补贴方式可以再精准一些来解决生育带娃的痛点）

相对比起其他发钱加杠杆的方式，如08年4万亿投入基建（我们现在不需要那么多基建），如一二线城市发消费券（让本就有一定购买力的人去加餐），如直接发钱给底层老百姓（部分基础用品短期恶性通货膨胀），促进生娃的加杠杆或许效果更好

不仅能够带动婴幼儿产业链（服务业、食品、教育），还能支撑中期住房需求，对于高质量发展或更有帮助

对于部分优质的房地产企业来说，短期现金流改善，中期有需求预期支撑，起死回生的可能性就增加了

对于此次房地产政策直接受益的房企，还要关注房企本身还有多少未质押的优质项目，而银行究竟愿意提高多少比例的贷款还要观察

部分质押率低地理位置好的央国企房地产企业，可以关注起来了