近期，多个城市放宽房产调控政策，试图刺激房地产市场，但市场反应平淡，销售业绩虽环比回升但同比显著下滑，尤其头部企业销售额大幅下降，反映了行业面临的压力。中国政府推出包括降低首付比例和贷款利率在内的多项政策，以期改善型住房需求，虽短期提升成交量，市场整体仍旧保持理性，未见显著增加的真实需求。高库存和保障房建设成为主要问题，尽管有央行金融支持和税费优惠政策，市场恢复发展需更多元化策略和结构性改革。新型贷款方式—先息后本的讨论指出，虽提供灵活性，但在实际应用中存在局限性，未能根本改变消费行为或提升房屋销售量。讨论还涉及未来契税补贴、房屋买卖税收优惠等政策预期，以及市场供需状况和投资购房时机分析，凸显出房地产市场的复杂性和不确定性。答：上海市场在5月27号政策出台后，加速了看房和买房决策，尤其是对一些项目尾盘观望已久的购房者产生了较大影响。新房和二手房的看房热度上升，但整体氛围理性，需求仍受资格限制和程度限制。答：五月房企销售业绩环比略有上行，前五十强企业数据环比单月增长约3%，但同比降幅仍较大，接近40%。典型企业的数据表现分化明显，只有绿城和华发等部分优质民营企业表现相对较好，而一些出险企业则更为艰难。答：央行在五月接连发布了系列政策，包括下调首付比例和贷款利率，被认为是2010年以来最宽松的竞价政策。上海、深圳、广州等核心城市也跟进调整了相关政策，尤其是首付比例的调整幅度较大。答：政策出台后，市场有所改善，尤其是一些刚性改善性需求开始入市，新房二手房成交量有所增加。然而，整体成交转化率并不高，后半月下半月带看量甚至有一定程度下降。部分企业业绩看似好转，更多是五一期间营销活动带动的结果。问：对于近期政策效果和持续性的看法是什么？接下来政策方向将如何发展？答：认为政策效果和持续性需要冷静看待，虽然带来了需求改善，但由于收入预期弱、加入意愿低以及价格预期不稳定等因素，增量需求有限。即便核心城市出台了政策，整体市场回稳仍较为困难。政策方向在需求端仍有空间，税费方面的政策目前涉及不多，但未来可能涉及更多税费减免，如以旧换新、税收认定等政策留有余地。答：央行在17号提出了虚库存金融支持政策，包括3000亿资金以1.75%的利率发放再贷款，其中60%将用于带动地方国企发放贷款，用于收购已出售的商品房。这项政策旨在解决地方国企库存较高及保障房建设需求增加的问题，尽管可能只能使库存下降至70平米以下，但整体效果仍有限，最终存量可能高于2023年的水平。答：执行层面存在两个主要问题。首先，城市层面参与度受限，部分城市保障房缺口大且城区库存高，使得收购和保障需求匹配的项目更多倾向于长期计划的省会城市或区域中心城市。其次，项目层面的核心诉求是不赔钱，这意味着银行和地方国企需确保投资回报率或租金回报率至少达到1.75以上，而这在许多核心城市可能难以实现。此外，项目收购价格的不确定性也是挑战之一，由于评估价格可能与市场预期不符，导致购房者在认购到签约环节存在较大的不确定性。问：以旧换新政策对企业认购情况的影响及潜在问题是什么？答：以旧换新政策对企业的认购情况产生了积极影响，部分试点城市如郑州，以旧换新的项目认购率高达30%到51%。然而，从认购到签约的过程中，价格满意程度、项目能否接受地方国资平台国企评估的价格以及二手房收购的具体方式等都存在不确定性。尽管如此，企业更关注通过以旧换新锁定精准的改善型或置换型客户，以促进成交。尽管政策推动了存量房的收购，但实际操作过程中涉及到不同标的、相关方利益考量以及时间周期较长等问题，目前还未充分反映在网签数据上。问：央行3000亿金融支持能否有效帮助城市化解库存问题？答：央行提供的3000亿金融支持预计能帮助部分城市解决库存问题，但具体效果取决于地方政府决策及银行执行情况。这将是一个理性预期的过程，并非所有开发商都能从中获益。答：以旧换新政策为真正想要置换或改善住房的客户提供了一个相对便捷的机会，可以节省时间成本，提高购房效率，并且有些城市还提供了退税补贴等优惠措施。问：需求管理政策如限购限贷、以旧换新等是否遵循了以往脉络？答：是的，包括限购限贷、以旧换新以及去库存等政策依旧遵循了以往需求管理的思路，旨在通过放松购房限制、提高购买能力和还款能力等方式吸引观望需求做出决策，从而刺激市场复苏。答：尽管政策给力，但背景发生了重大变化，从供不应求转变为买方市场。因此，房价预期受购买力、购买意愿等因素影响较大，整体效果打了折扣，尽管如此，政策利好仍在股市等方面有所体现。答：政策从2021年开始力度加大，市场销售量大幅下滑，截至2022年4月，面积数据回到2016年以来的最低水平，全年的销售量相比2023年也有较大变化，预计全年销售量很难达到10万亿的水平。问：核心城市如上海、深圳、广州等地楼市的变化情况如何？答：近期核心城市如上海、深圳、广州等地的楼市销售数据有改善，但持续性还需谨慎观察。放出来的观望需求短期内可能会带来一波购买潮，但能否带动整个市场筑底企稳仍存在较大不确定性。问：首付比例下降和银行先息后本政策在实际购房中是否带来了明显优惠？答：首付比例下降和银行的先息后本政策对于核心城市可能有一定作用，但在很多城市尤其是低能级城市，开发商已经采取了零首付甚至首付返还等措施，因此这些政策从总量上来看并未带来太多优惠。它们只是将还款账款往后延期，而非实质性的降低还款压力。问：零首付和先息后本政策对购房者的还款意愿有何影响？答：这些政策并未显著提高购房者的还款意愿。在当前经济环境下，购房者更趋于保守，且存量房产的利率调整幅度相对新房较慢，因此整体还款意愿并未因此减少。答：后续政策中，契税补贴和优惠、二手房置换链条上的契税和利得税减免、限购资格调整等都有可能有所动作。此外，个人房贷与个人所得税的抵扣政策也是值得关注的方向，但目前尚未看到明显变化。在产品端，核心地段稀缺性项目的出现和打磨也是值得期待的。答：存量房贷利率会调整，预计在明年1月1号左右跟随LPR调整，虽然目前未听说存量房贷利率可以下浮，但还是会根据之前的政策进行相应调整，激发一定的改善性需求。
作者利益披露：转载，不作为证券推荐或投资建议，旨在提供更多信息，作者不保证其内容准确性。
声明：文章观点来自网友，仅为作者个人研究意见，不代表韭研公社观点及立场，站内所有文章均不构成投资建议，请投资者注意风险，独立审慎决策。
