千呼万唤始出来，公募reits终于上市。翻开508000张江reit的招募说明书，摘录部分细节如下:

一，基金架构

入池资产:张江光大园，项目公司中京电子（非彼上市公司中京电子）。

二，资产情况

建筑面积约5万方，仲量联行评估总价14.7亿（上市公司自持10％基金份额，剩余90％主要是机构购买）。

评估基本与市场售价平齐，估值逻辑大致为20年租金加资产变现的总现金流乘以一定的折现率。

这部分资产，在上市公司报表里面以成本计量，对应投资性房地产科目3.88亿，增值为原值的近4倍。出租行业主要为在线经济，金融科技，集成电路等。

三，上市公司还有多少可上市的自持物业

160万平，对应投资性房地产111亿（不包括在建工程，这部分体现在存货）。

四，科技成分

包括持有上海微电子10％的股权，长期股权投资53亿，几乎都是科技企业。2020年年报利润几乎都是由这部分贡献。

园区运营资产，通过公募reits的形式，除去评估增值的意义，更重要的是打通了机构向二级市场变现的渠道。其余的，等待市场发掘。