2021年3月11日 融创中国2020业绩会

Q：集中供地政策如何影响公司拿地？

孙宏斌：集中供地政策对行业是好事，初衷是管政府。三道红线管房企，两道红线管银行，集中供地管政府，首先要保证土地供应量增加，然后是要透明，让所有人都知道今年什么时候会出多少地。如果不知道供地计划，确实容易把地价拍的比较高。对于在核心市场深耕的企业、规模比较大的企业有优势，可以一次性报20块地。短期不会造成土地市场热度降低，因为热点城市土地供应还是不足，竞争还是会比较激烈，但是大家会更理性。长期，到了下半年或明年，影响可能会逐渐显现。

融创拿地包括三个来源：公开市场、收并购、产业项目。公司在公开市场还是比较有优势的，在很多城市都是前五名，在这个城市内对市场判断是有优势的，再加上品牌和产品优势。公司布局58个城市公司，120个城市，可以抓住城市轮动的机会，哪个城市有机会就多拿，没机会就不拿，比如我们在北京曾经4年不拿地，18年后又开始拿，因为算的过账来了。我们在收并购也有优势，行业会快速分化，有的公司无法生存。前几年收并购机会主动找上门的话，这个标的基本上是不能要的，以后机会可能会更好一些。产业方面，深圳文旅城是个非常好的项目，广州会展中心，嘉兴杭州湾文旅城，武汉文旅城，西安冰雪世界，云南还有很多项目，公司已经落地了很多项目，还有很多签了框架协议今年陆续落地。总体来看，公司拿地能力在行业内还是挺好的。

疫情带来了很多变化，中国南方一些城市治理确实比北方好一些，中国肯定还是大都市有机会，北上广深之外，成都、杭州、武汉、郑州，但一些小城市也有机会，比如江苏、浙江的一些城市，高铁、公路很方便，长三角一体化，再比如大湾区。我三年前说过，杭绍同城，所以我们在绍兴布局很多。下一步沪苏同城，所以我们在苏州，包括南通三机场拿地。对于城市发展要有判断，不能只看这块地是不是比上一块更贵。集中供地对我们肯定是有优势，30块地出来以后怎么合理排序、做好定价，是有难度的，选出来后我们也有资源调配能力。现在房地产行业处在全新底层逻辑之下，政策管房企、银行、政府，加上疫情、人口的变化，将会是优秀企业的盛世年华。公司已经具有非常突出的优势。

Q：房地产新政连续出台后，房企未来追求什么？

孙宏斌：为什么要调控？因为房地产行业太重要。去年2月底公司开会的时候我是最乐观的，觉得全年销售可以达到15万亿，实际上做到了17万亿，今年肯定超过18万亿，要知道全球汽车市场每年也就2万亿美元。房地产贷款占金融机构贷款的30%，如果把拿房地产做抵押的都算上，超过50%。房地产涉及千家万户，房价太高影响幸福感。

我是支持调控的，房价、地价一直涨对谁都没好处，调控后行业风险将会减小。“三道红线”以后不用担心我们公司的负债率，为什么我们降那么快，我们一年半以前就提出要降负债，三年有息负债没有增加，销售、权益上来了自然负债指标就降下去了。央行政策是合理的，没有要压降存量规模，包括银行两道红线也是调余额占比，还是有增量空间的。集中供地首先要保证供地量增加。但是这些政策加速了很多企业的出清。行业有个特点，企业爆雷以后要2-3年才能解决，只要一个违约，所有银行都抽贷、都要违约。

我们要保持均衡高质量发展，两个优势很重要。第一，优质的综合规模，其中包括五个维度，首要是销售额，没有销售额现金流就少，拿地金额占销售金额40%的限制下拿地就少。再者是土地储备、融资、自有资金、合作资金。优质，就是说销售额、土储都不能亏钱，融资不能贵，五个规模都要是优质的。第二，综合竞争优势，品牌、产品、服务。

我相信今后至少有3家企业会过万亿，到了这个规模我们还能做什么，我们后面还能增加权益、增加利润，之前快速扩张要牺牲权益和利润。比如汽车市场已经很稳定了，很多企业还是活得很好，而房地产城镇化还在进行，北上广深供地那么少，想换房的人多了去，行业特别好，还有很多空间。再加上房地产+的空间。服务（物业管理）是个特别好的生意，我们并购能力很强，很多人愿意跟我们合作，为什么现在并购少，因为太贵了。文旅，我们是把文旅项目挣的利润留在文旅，冰雪板块也很有前景，地产挣的利润没有放到文旅，还要干地产。文化20年目标是线上会员1000万，已经达成，今年目标1个亿。我们公司学习能力很强，在快速进化，原来浙江产业项目不多，现在都有项目落地了。

Q：集中度提升的趋势展望？

孙宏斌：行业集中度肯定会提升，但是比较慢需要一个过程，现在卖的都是2年前的地，产业项目供地到开业要4-5年。行业至少会有3家公司过万亿。公司增长必须要是高质量的增长。

Q：“三道红线”和规模增长的平衡？

A：这个阶段公司最看重综合竞争力的提升，规模增长不是最重要的。20年末公司“三道红线”指标大幅优化，未来三年还会持续优化，剔除预收账款的资产负债率的达标会在22年之前提前完成。公司目前属于黄档房企，虽然有10%的有息负债增长空间，但还是会控制有息负债规模。对于销售保持两位数以上的增长比较从容，因为土储质量较高。今年会保证拿地质量，并购和产业拿地方面也具有优势。

Q：销售双位数增长，意味着今年销售6400亿，是否有挑战？

A：你说的这个数（6400亿）完成的问题不大。

Q：毛利率是否见底？

A：公司整体利润率会保持稳定。

Q：费用管控目标？

A：公司20年开始重视产品年轻化，保持产品在年轻客群特别是85后当中的竞争力。20年下半年及未来两年要着力推动数字化线上化，推动主要业务线调整，包括营销、建造、客户运营，降低费用率。

Q：融资成本调整目标？

A：20年开始持续在做融资结构调整，再加上财务指标的改善，未来几年融资成本会持续下降，幅度不好确定。

Q：集中供地对公司的负面影响是什么？是否会更多转向22城之外的城市？

A：政策对头部企业拿地策略影响没有那么大，就是要对拿地节奏、资金调配节奏做一定的调整。我们在核心城市的布局已经完成，今年提升拿地质量是第一位的，布局范围内很难说倾向于哪些城市，主要还是看项目，成本是否合适。

Q：文旅和文化业务的投资回报？是否会分拆？

A：17年文旅项目开业后团队运营能力和品牌快速提升，初步确立了公司在文旅行业的头部竞争力。后续随着文旅新业态的开业，在财务上会有快速提升。公司之前都是以自己项目为主，有不少合作伙伴跟我们讨论文旅轻资产代建。去年下半年开始随着体系的完善，开始考虑轻资产输出，这一两年也会有快速发展。

Q：文旅拿营收去除客流量，客单价偏低？

A：客流量包括商业的客流量，不能拿净收入除以客流量去衡量客单值，商业那部分用销售额除以客流量更恰当。

Q：未来投资收益这块是否都会作为派息计算的基础？

A：只要是公司利润都在考虑派息的范围内，会保持稳定的派息政策。

Q：21年头两个月销售比较好的原因，3月前两周的趋势？

A：公司方面，项目布局80%都在强一二三线城市，品牌和产品也有优势。行业方面，今年核心城市供求关系还是比较好。3月保持了1-2月的良好势头。