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时间：2020年12月21日
嘉宾：
光环新网 总经理 杨总；
企业投资与发展部 总经理 李总
 
李伟总解释股价波动情况：
公司股价波动，开个电话会解释一下情况，从公司目前比较尴尬的情况，今天有一个交易所发的意见落实函，可能大家有个误解，交易所已经同意了我们的项目审核，同意我们发行，只是有些信息需要我们补充披露一下，并没有其他问题。
 
Q&A：
Q：定增是一个什么样的进展情况？有没有具体的时间节点？
答：预计2周到1个月之间，预计今年年底到明年年初会拿到会里的注册审批意见，从法律上讲，审批就结束了，后面择机发行。
 
Q：北京这边的电力还是挺稀缺的，对我们的上架会有影响吗？
答：目前来看，北京的电力都是严控的，基本北京没有新批的指标，现在目前自己的项目没有太多的影响
房山2期现在的电已经有点落后，已经在沟通，基本电力房山的电力方案在今年年底和明年年初可以拿到，后面的所有项目的进度就会加快。
房山二期百度又要了一栋楼，还有一个金融机构也在和我们谈合作，后面想把房山打造成专门为金融服务的数据中心。
 
Q：我们现在有没有在看一些标的，并购这块会加速吗？
答：公司一直在看一些项目，一直没有停，但是自己会要求高一点，所以会做一些综合的判断，所以后面会看，还有一些绿地项目，一些合作也在谈，原来想法是reits和增发做完以后再看一些项目。
 
Q：项目进展？
答：天津宝坻拿到能耗批复和项目立项，拿到可研报告以后，拿到368亩土地，能耗一年拿到26亿度电。
长沙批复和能耗都到位了，后期的在手项目还是足够多的。
 
Q：reits这块，中金云网这块具体的时间节奏，是不是要出表？有没有具体时间点？
答：中金这块，很早以前，20多亿收购的，当时大家也比较关心中金商誉的问题，这次不考虑债务影响，考虑债务是40多亿，中间有个利润分红，扣除掉以后，真正有10亿左右一次性投资收益，同时也可以把中金云网20多亿商誉消除掉。
从长期看，公司希望自持30%左右份额，自己也有运营管理公司负责项目运营，会出表，对利润会影响，有一部分出表，但是折旧也出表，所以实际情况看，这部分对公司净利润影响不大，我拿回到现金后，最好的办法是并购，如果拿到大量资金以后，会去买一些成熟的资产，去赚一些成长性资产，短期可能1-2个季度，没去并购，可以把财务成本降低下去，如果可以做成，公司也会有更好的融资手段。
Reits的进度，现在发改委审核很严格，最终选哪些项目批复，取决于监管机构，如果后面达不到自己对于资产的预期，我们的项目可以不做。
目前来看，我们已经按照要求，提交北京发改委，国家发改委第一期答辩结束，正在根据国家发改委的要求提交一些材料，我们到底在第几批，现在也不清楚，还是看监管，我们没有太多主动性，价格合理就会做，不合理就不会做。
 
Q：关于出表，资产出表，收入不出表？
答：对的，收入通过运营公司来做，可以把收入并表，但是中间合同转迁到运营公司需要一定时间，有一定时延。
 
Q：新项目意向订单的情况？
答：北京房山：前面2栋楼是百度的，百度要扩容，第三栋楼也会要，明年年中会上架，1期第4栋楼，还是2期剩余项目，和一些金融机构在谈，房山的一期二期销售很好；
燕郊三四期：某个大客户，已经要了3000多机柜，预计最早明年4、5月份要；还有AWS，他在那边有比较大的扩容，在燕郊三四期，明年年中开始上，燕郊还是比较乐观的；
嘉定二期：有几个客户再分，有一个客户是国内前几大的云公司，另外还有2个客户，是互联网公司，也下了意向函了，明年全年，5000个机柜销售没有问题，但是上架预计要到四五月份开始上架
 
明年全年新增一万多个机柜的可能性比较高。
 
Q：明年年底都上架，云计算客户占比可能会上升？
答：不太好说，可能会上升，但不一定到50%、60%，现在金融机构需求也大幅增加，也有很多金融机构在和我们洽谈。
 
Q：怎么看拿能耗指标的趋势？
答：中央对于能耗指标控制越来越严格，公司的能耗指标未来都是稀缺资源，后面的审批难度会越来越大，北京今年是没有大项目商业数据中心的批复，管得相当严格，现在是去环北京去部署，环北京现在也开始趋紧了，因为能耗指标有非常大的价值。
 
Q：这样一个变化，在21年或者22年，对行业里面的玩家会有比较多的影响吗？
答：不太好说，不至少其他几家的能耗储备情况，公司现在坚持几个原则：
自持土地、自持物业，增加稳定性和长期收益，租赁的话，房屋租金会涨，租金到期以后，还会存在很大不确定性，而且对成本有影响；
认为未来能耗指标越来越稀缺，所以能耗指标会变得越来越有价值。
 
Q：之前提出避免新兴产业重复建设，和光环有联系吗？
答：没有。
 
Q：今年三季度我们上架率77%，今年年底包括明年一季度上架率会有明显改善吗？
答：上架率一直在提升，从我们的项目来看，我们现在3.82万个机柜，基本都卖掉了，预计全年上架率80%以上没问题，明年一季度会提升，但是具体多少不清楚。
 
Q：明年新增1万个机柜，明年年底是什么上架率？
答：客户有上架周期，所以无法预判，预计到年底新增1万多个机柜没问题，上架率不好判断。
Q：后面对于环一线的布局，对于收并购是怎么考虑的？金融客户这块，对于银行来说，自建数据中心需求也起来了，能方便说一下需求和总量吗？
答：并购的话，一直在看项目，公司大的策略已经定了，公司会在核心城市布局，少量项目会在一些潜力大的，比如长沙，做一些项目储备，
嘉定，云公司定了2500个柜子，还有剩余2个客户把剩余的都订了，没有问题。
金融客户希望离自己的办公场所近一点，现在你去新拿项目，很多时候会比较困难，金融机构去拿项目也比较困难，他们也希望去租一些第三方的，具体数据没有。
 
Q：银行这块，核心是能耗指标和土地的原因，证券和基金是不是相对倾向于租用第三方的？
答：对的，银行稳定性和安全性是第一位，希望尽可能自建，但是大量银行没办法达成自有土地和自有资源，所以会去租用。
券商和基金公司租用第三方的，对安全要求稍微低一点，所以可能会去租用第三方的。
 
Q：销售策略上，有没有面向互联网客户一些倾向，会有变化吗？
答：希望做到人盯人，每个大型互联网公司都会有一些跟踪，会加强服务，会去做一些沟通。
 
Q：现在所有一线客户都有门票？
答：腾讯、阿里、华为、百度、金山，都是我们数据中心客户。
 
Q：股价最近通信板块比较弱势，比较担心平台经济，担心AWS贸易摩擦问题？
答：前期有自媒体有文章，说川普会限制海外云公司提供服务，又多说了一些内容，其实原文没有明确情况，这种可能性比较小，不用太担心。
 
Q：公募reits还有其他IDC企业和我们竞争吗？
答：不太清楚，我们也不太好说别人的情况，公募reits要求土地物业自有，我们优势还是挺大的。
 
Q：老板这边有什么措施激励我们的执行力啊？
答：希望在适当的时候，推出员工和管理层激励计划，近期希望做。
 
Q：碳综合未来执行的话，对行业有啥影响？
答：国家关注碳综合和排放指标，未来对于能耗指标的审核会越来越严格，肯定竞争来看，会更加激烈。
 
Q：您刚才提到我们会做一些员工和管理层激励计划，这块我们已经有明确规划了吗？
答：这个肯定是要做的，但是具体的时间节点不太好说。
 
Q：提到关于拿指标的事情，拿到指标，上面审批的衡量标准是什么？
答：很难判断，因为各个地方政府有不同的要求，我们是交税比较多的，这是优势。
 
Q：我们做IDC reits的模式，会不会一直保持自有土地的方式？能不能说一些关于增发的细节？
答：土地还是以自有为主，可能会考虑去拿一些租约的合同，但是偏向是喜欢自有土地的。
增发的节奏，我们已经拿到了申请文件的审核，我们目前的情况符合发行和上市条件，希望我们去给一些批复，在交易所落实以后，会放到证监会，证监会会去做一个注册的审核，预计在2周在一个月之内，注册审核以后，从法律来说，一年内看到市场情况去做发行，我们也希望放到一个稳定的情况去发，我们还是对股价比较有信心的，中介机构说很多机构都是这种情况，是很常态的事情，不用特别担心这个事情。
 
Q：刚才提到reits出表，10亿投资收益，是把商誉消除以后，还有额外的10亿投资收益吗？
答：是的
 
Q：四季度业绩？
答：有一个比较正面的环比增长情况，全年大概在9.3左右，这个是大概的数据。
 
Q：最近在讨论的过程中，很多人在说，问题在于有一些液冷的需求出来了，不知道会不会出现一个状态，你的capex未来会不会变得很重？
答：蓄电池，目前是铅酸电池，5年需要更换，很多机电设备不需要更换，比如油机，是不需要更换的，本身是损坏很少的，一次性投入以后，是不需要换的，配电电缆和配电柜，有一些元器件需要更换，但是大部分是不需要更换的。
液冷的背景也是一样的，液冷的好处是相对来说，PUE可以降低比较低，而且液体需要防爆、所有服务器需要配套去做，液冷要大规模推广，不是机房可以做就行，所有IT设备服务器都需要配合液冷改造，液冷适用场所是有限的，液冷的成本要比传统成本高2-3倍，传统的楼宇都要改造，而且传统的楼宇承重都不一样，都需要改造，改造难度很大，所以和很多专家聊，大家觉得传统数据中心改液冷，还不如新建一个好，不像大家想的容易。
 
Q：拿能耗要和地方政府谈条件，看税收，像万国这些项目都是没利润的，但是在二三线也拿了一些指标？
答：我们不太好评价别人的情况，对当地政府贡献越大，拿指标能力更大，大城市对指标看得更重，越好的城市，更倾向于能给他带来更多税收的公司。
 
Q：现有机柜和新建机柜功耗差距大吗？
答：现有平均4.4KW，新的都是6KW以上的，新的互联网客户要求比传统企业高一些，有的特定的有8KW的，盈利能力新机柜比老机柜高一点，后面我们也会考虑会披露一些电力情况。
 
Q：目前一级市场收购IDC，IDC估值有下滑趋势吗？
答：每家不一样，估值也没有统一的，也不好说整体水平是不是往下走。
随着一级市场资金看到竞争压力以后，后面估值会回归理性。
Q：我们并购主要集中在一线吗？
答：是的，但没有说集中在某个城市，优先核心地段。
Q：北京市项目我们看得多吗？
答：看得多。